【217/365】中国经济和房价走势的三个重要关注点

银河系麒麟座中的玫瑰星云

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中国经济和房价走势在中国人口的居住分布方面是有一些规律的，那这些规律里面，受三个因素的影响比较大，一个是气候和地形条件，一个是产业的发展以及行政层面的一些因素。

我们首先来看气候和地形层面的影响。

中国有一个弧幻阴线，就是从云南的腾冲到黑龙江的黑河市，画一条边界线的话，会把中国分为西北和东南，那西北面积占了56.2%，但人口只有5.9%，地形还是以草原，沙漠，雪域高原为主，以前是游牧民族的天下，城镇化水平到现在也是比较低的；东南这一面面积只占了43.8%，但是人口则占到了94.1%，，那地形是以平原，河流、水网，湖泊，丘陵，卡斯特、丹霞地貌为主，以农耕为经济基础，那城镇化水平是比较高的。

这一条弧幻阴线画出来的东南地区，有接近95%的人口居住在这个地区，那我们就要重点来研究这个地区，但是需要注意的是这条弧幻阴线，自己可以去画一下，其实是包括了四川盆地以及关中平原和汾河谷地的，也就是说这里面就包括了四川和重庆，也包括了西安，洛阳，还有山西太原、运城这些地区，那除了四川盆地、关中平原和汾河谷地，整个的东南地区主要有三大平原就是东北平原、华北平原、长江中下游平原，这都是非常适合农耕定居的，所以说它的城镇化水平也高，中原文明或者说它文明的历史也比较长，发展的也比较好，它的本身的这种城镇化的概念或者说存在感都是非常强的。

那除了三大平原之外还有三大丘陵，包括辽东的丘陵地区，包括山东的丘陵地区，包括东南的丘陵地区，虽然它是丘陵，不适合大规模的搞这种平原的农耕，但是它正好它的水网非常发达，要么是大江大河，要么是湖泊，而且正好都在靠海，所以这个时候就非常好搞贸易，运输，服务业，出口这些东西，所以 吸引 人口到这里就业的比较多。

那如果从另一个气候的概念来看的话就是整个弧幻阴线画出来的整个东南地区，正好是分布在400毫米降水线里面，就是400毫米降水线，这个是非常重要的分界线，因为它一边是400毫米降水线北面，那就是干旱，南面就是湿润；一边是森林，那一边可能就是草原了；一边是农耕，那一边就是游牧了；一边建的是围墙，那一边就是骏马奔驰，所以一边就是人口密集，一边就是人员稀少，所以就是400毫米的降水线，实际上西北包括在了这个就把弧幻阴线划到里面了，从这个角度讲的话你就会发现气候条件，把中国的人口赶到了东南半壁江山。

那除了地理气候这些因素呢，另外一个重要的因素就是产业的发展，那中国呢跟印度这样的国家不一样，中国是直接从重工业起步，靠苏联的这种援助，你像印度的话，现在他的很多工业都没有发展起来，就是因为他没有一个很好的起步，重工业的起步是非常难的，因为它要倾全国之力，需要强大的行政的能力，

否则的话你就很难快速的建立，那西方或者美国的那个工业体系，那是因为几百年才发展起来的，中国的这个工业体系，它是几年甚至10年之内就发展起来了，你比如说上个世纪的五六十年代，尤其是50年代末期，这个苏联开始援助中国这个大项目，有接近200项的大项目，但是这些单项目工业的项目都落到哪了呢？落到了东北三省以及北京河北的地区，当然还有一小部分在甘肃，云南，河南，湖南湖北新疆等地啊，但是你看广东这些地方都没有一家，所以当时的人口迁徙和城镇化东北做的最好，你看现在东北是衰落了，那么大家都知道了，这段历史就是90年代在香港对吧如果我们不去了解东北的发展的那个历史其实就看不懂现在中国或者所谓呢怎么样去理解这个城镇化这件事情了，我们可以回忆一下当时的这个产业的布局啊，是如何影响到东北经济的，你想想就算是到了1990年的时候，中国评出了32座特大型城市，这32座特大型城市里面啊，东北占了8座，1/4，那当时的特大型的这个人口啊，这特大城市的人口的标准是100万以上的城市，那东北是占了1/4，那分别是哈尔滨，齐齐哈尔长途吉林，然后包括沈阳，抚顺啊，鞍山啊，大连这些城市。

那我们再来对比一下啊，当时呃南方的很多，现在我们都觉得是一些超级城市的地方啊，当时的无锡他是一个没有超过50-100万的人口，宁波呢也是50-100万，福州的也是50-100万，安徽合肥呀也是50-100万，苏州，深圳也是20~50万的人口，大家想一想现在这些城市都是什么体量，那现在像南通啊，烟台这样的城市都陪着，中国前20位了，那当时这些城市都可以换号了，但是东北呢，就竟然有1/4的特大城市这些，我刚才讲的那些城市都是超过100万人口的城市啊，而且我告诉大家，当时在东北啊，除了这些特大型的城市啊，就是8座以外，还有8座是大城市，那这大城市呢，就相当于它在东北呢，特大城市和大城市的之和是16座，这几乎就是和当时的中国南方秦岭淮河以南的大城市和特大城市树木的总和就是相当于他们的组合了陈勇啦我们现在提到的是东北正在衰败东北已经经济发展停滞啊等等就是因为跟当时非常发达的非常繁荣的东北经济作为对比的。

在这期间经历了整整不到30年的时间，所以大家想一下就是不要认为我们眼前看到的，就未来一定会是朝着我们看到的那个方向去发展，这就为什么我要告诉大家的是，就是我讲这门课会给大家带来一些启发的原因，就是说你现在要做房地产市场，一定是在研究中国的宏观经济，如果不研究宏观经济，你靠现在的这个感觉你是判断不出来未来的投资方向的，那为什么东北经济衰败的这么快呢？我觉得最主要的一个原因就是中国的经济开始从内需转向出口了，也就是出口型经济了，那这个时候你想想吧，东北它一是没有出台口，二是它离真正中国是其实主要是西方的贸易美国啊，这些欧洲啊，这些其实总体来说沿海是有东南沿海是有巨大的优势的，那这个时候东北你想想东北的那个经济啊，它是重工业，另外一个是国企对吧，它不适合对外打交道，它只是当时是为了满足内需，那这个时候沿海出口型开始到来的时候，啊，出口的经济开始到来的时候，中国沿海的城市就发展的非常快，整个人口又涌向了东南沿海，东南沿海迅速崛起，百万人口的这个城市啊，迅速的开始在东南亚崛起，所以呢，宏观政策或者整个国家的产业调整，经济的转型等等对于人口的流动，房价的影响是巨大的。

那第3个我们还要看行政的力量，在整个人口或者说城市的发展当中扮演着什么样的角色，这个也是非常重要的，因为它这个变量呢一直是存在的，中国的城市建设其实主要还是行政规划主导的，不像美国这种地方州政府往往设在那个你都没有听过的地方，中国的话就是省会城市，它基本上都是可以说是人口最大的经济最大的这么一个城市，你去看其实当然也有特例啊，你比如说山东的青岛，那在GDP和人口上都超过了济南，但是也只有这么一个对吧，那还有你比如说辽宁的大连广东的深圳等，它在某一方面，在经济方面可能超过了，但是在人口方面它没有超过，所以整体来说90%以上的中国的这个省会城市，它都是当地省的第一大城市，因为它行政就是一种资源，并不是说某一个省，或者某一个城市比较大了，然后把这个省会设给他了，是因为我们把省会设在那了，资源聚集在那那个地方，硬性的，发展起来了，那什么是行政能力阻挡了你比如说他对教育啊政治啊这些主导还有文化这些东西，其实如果说一个省会城市它有什么竞争力的话，长期来看它的竞争力，就在各种软性的这些竞争力，所以这个时候我们去看，虽然说现在南方的很多的一些城市非常繁荣但是并没有影响你像西安这样的城市最逐步复苏，就是因为西安这样的城市底蕴还是比较强的，在教育，人文啊，这些等等领域，那这些东西未来可能会更长时间来看它的波动性会小一些，是经济主导或者说纯经济主导的这样一个城市，它的波动性可能会较大一些，所以我们看如果说未来一些地方要发展新区，或者要他要把行政的这种资源疏散出去，疏散到某一个地区，教育，医疗，文化，这些东西博物馆啊，这些东西疏散到某一个地方，那那个地方可能也会硬性的强制性的，或者说用行政的这种力量来发展起来一个新的城市，这都是有可能的，所以它从大的趋势上可能改变不了人口从西北就是迁一下东南，但是他从小的这个第一层面行政的力量会导致一个人口从几十公里的地方迁徙到另一个几十公里的地方这是有可能的，所以说政治力量的主导也是不容忽视的。

这就是今天要告诉大家的就是气候地理这些条件这个因素，另外一个就是产业周期运行的这个周期，你怎么去把握它，判断它，以及行政的这种资源的调度怎么来影响整个市场，这是未来影响人口迁徙和房地产市场发展的三个非常重要的关注点。

学习资料：肖磊看市相关

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编译者/作者：东方泓

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