【老麦观察】岁岁年年人不同：疲惫不堪的人儿和处于下行周期的经济究竟能让

【老麦按】??昨天，我们从币圈跨界，就近期楼市的发展趋势进行了分析。我们认为，尽管中共中央政治局12月6日的会议未提及房地产相关内容，12月10-12号召开的中央经济工作会议对房地产发出“稳”字当头的信号，但新一轮的通过“因城施策”方式进行调控放松，以及央行在货币政策上的宽松将会对楼市有新一轮的刺激。但是，这种刺激跟以前到底有什么不一样？能持久么？此为下篇。

先来对购房主力军的情况进行解读

一般来讲，企业和个人是购房的主力军。不过，企业一般主要投资于商业地产，况且现在经济不好，很多上市公司都只能靠兜售企业房产来润饰报表度过难关了。所以，说到底，个人才是住宅市场当仁不让的主力军。这些人，大概可以画个图谱，分为三个档次：

一个是高收入者，尤其是富豪群体。

但是，现在连上图王思聪这样的富豪都成为老赖了，可见富豪的日子也不是那么好过。潘石屹前段时间在北京丽泽SOHO盛大开业时候唉声叹气的说，写字楼生意不好做。而在10月末，有消息称SOHO中国将以分批打包的方式寻求出售，计划所有交易在未来两年内完成，第一笔交易正在进行，且接近最后阶段。消息一出，资本市场反响热烈，当天SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%。你说，资本市场获益者都是人精啊，这样的反应代表了什么呢？

第二个是中高收入者。

但是近年来的P to P暴雷，还有2015年那波股市的暴跌，对他们的资产蚕食得非常厉害。如果你身边有这样的朋友，你可以去采访他们一下，绝大多数不是在2015年股市暴跌就是在近年的p2p中有所损失可能还损失惨重。

最后在需求里面其实就只剩下中低收入者来驱动了。

中低收入者很多人其实是买不起房的，买房只能靠贷款，只能靠按揭，而现在银行把房地产贷款给严重的收缩了，他们很难拿到贷款。这就意味着对于那些偿还能力比较弱的人来说，银行不敢给他们发放贷款，只要银行不敢放贷，对房价的驱动力就非常弱。

那么银行究竟有没有调整房贷政策呢？其实已经在收紧。前段深圳建行虽然还主动辟谣说要促进房地产合理健康发展，但是多地，特别是东三省已经出台开发商拿地必须保证资金不来自银行贷款，其实这里面发出了一个重大信号，就是监管已经从资金来源上剥离银行风险，为什么这么做呢？高处不胜寒啊！

所以，跟以前房价上涨的幅度，估计这一次是没法比的。而且中低收入者整体的消费能力是非常有限的，他们和高收入者中高收入者是没法相比的，他们对房价的托底能力是非常有限的。

所以在这样的情况下，楼市宽松不仅托、顶力量有限，而且呢还酝酿着更大的危机。

再来看看宏观面、政策面和资金面的情况

从政策层面来看，因城施策之下，各个城市之间的抢人才大战最终也只能是一个互相抵消的作用——你想想，全国各地从前几年就猛推的西安到近来才出政策的佛山，纳入统计的70个大中城市大部分已经出台了人才政策，所以大家基本上又回到了同一个起跑线。

而人才政策绝对不像棚改政策，也不像2016年的大张旗鼓的去库存，并不能凭空创造出天量的需求来，也就是说这一次的宽松不像过去那样能够创造出新增的需求，所以说它对房价的影响呢相对来说要小很多。

从货币层面来看，大家知道楼市很多时候不是主动上涨而是由于毛爷爷发的太多了被动升值。但是，由于我国的银行系统的风险实在是太高了，那么M2的上行空间其实是比较小的。有数据表明，我国的M2已经是美国的1.66倍了，而我国的经济总量只相当于美国的2/3左右。由于M2的增长受限，那么它对房价上行的空间也是一个很强的制约作用。

据证券日报报道，目前多家银行放款时间由以往的45天延长到60天到180天不等。以往都是银行的资金在推动房价上涨，而这一次银行在抽离出来，这个情况你注意了么。

从宏观方面看，我们以前没有贸易战，从2003年到现在，我们房价涨这么好，是因为有经济增速做支撑，当时的经济增长速度非常快，创造财富的部门也非常活跃，非常的有力度。而现在由于贸易战，由于被认定为战略竞争对手，美国对我们从地缘、贸易、金融等方面全面施压，三驾马车中出口被贸易战严重挫伤，我们长期以来最依赖的、最重要的创造财富的马车瘸了。虽说现在双方达成了第一阶段协议。但是，美国还是对大约2500亿美元的中国进口商品维持25%的关税，对大约1200亿美元的中国进口商品维持7.5%的关税。而且，大家心里都清楚，只要美国大选一过，由于双方存在的根本性竞争关系，特朗普也不会继续做个安静的美男子，肯定还会跳脚，现在这个协议说白了也就是争取了不到一年的缓冲期而已。

当然，这一次的放松对手里不止一套的币友来讲，这里面还是有另外一个机会的，就是趁着这一次的刺激，高位套现投资性房地产。

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编译者/作者：Mak老麦

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