2020年或是房产变现最佳“窗口期”，资产配置应求稳求新

过去20年间，中国所有的中长期投资标底中，买房无疑是最为正确的选项，没有之一。然而，“天下没有不散的宴席”，经过20年的狂欢，种种迹象表明，房地产投资这场前所未有的盛宴，已经接近于“强弩之末”。主要有以下几个理由：

其一，“房住不炒”的总基调焊牢了房产投资的“天花板”。中国的房地产市场，对政策调控异常敏感，近年来，国家对“房住不炒”的政策总基调始终未曾放松。2016年年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，相关部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。2017年，“房住不炒”更是写入了十九大报告，成为了一项坚定的政治目标。“房住不炒”的总基调，基本上封堵了房地产大规模投机性上涨的可能性，使得房产市场已经不可能再出现此前的连续“暴涨行情”。

其二，货币增发速度正在持续放缓。此前，货币超发是导致房地产不断上涨的内在动力，房地产客观上承担了“货币蓄水池”的功能。截至2018年底，我国广义货币（M2）余额182.67万亿元，而十年前的2008年，这一数字仅为40万亿，10年的时间，M2的平均增速高达16.6%。然而，最新数据显示，2018年11月末，我国广义货币（M2）余额196.14万亿元，同比增长8.2%，增速相较于此前10年的平均速度，已经下降了一半以上。

其三，房租上涨已经超出市场承受能力。通常而言，房租是房价的重要先行指标。今年以来的相关数据显示，2019 年全国租金收益率下滑较明显， 原因是整体租金下跌，尤其是三线城市租金下跌明显。随着经济增速放缓，越来越多的年轻人难以支付高额房租，高房租已经越来越难以为继。即使以目前的房租水平，以北京为例，其住房平均租售比也已经达到了1比660（月），而国际上安全租售比一般界定为1比200至1比300。随着市场无法承受高房租，房租很可能难以上涨甚至出现下跌，房租的下降，很有可能对房价形成“戴维斯双杀”。

第四，房产税是整个市场高悬的“达摩克利斯之剑”。早在2017年12月，时任财政部部长肖捷撰文指出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。2018年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被列入第一类项目。根据这一规划，在2018年3月至2023年3月的五年之间，房地产税法应当完成立法或提请审议。从时间节点上来看，最迟到2020年底，房产税的开征模式将有定论。尽管有不少“专家”认为房地产税的开征对房产市场并无影响。然而，一个基本常识是，一旦开征房产税，必然提高“持房成本”，而目前想通过“房租上涨”来对冲“持房成本”，已经非常不现实，因此，房产税一旦开征，必然对房价产生不小的影响。

第五，中国人对资产价值的观念正在发生改变。一切价值皆源于共识，在中国，由钢筋水泥组成的房子，之所以不断增值，一定程度上源于国人对土地与房产，有着一种近乎偏执的狂热追求。此前，有学者提出过“六个钱包”理论。即指男方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷加上女方的父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷共六个钱包。现实中，不少中国家庭的确是举全家乃至数家之力，全力买房。然而，随着时代的不断发展，钢筋、水泥、土地、房产，是否还会引起新生代的追捧，其实已经是一个未知数。

综合以上因素，2020年，很可能是抛售手上多余房产的最佳“窗口期”，除了自住的“学区学位房”，其余投资性房产，都应当在一个合理的价位上进行抛售，从而重新优化家庭资产配置。

考虑到当前宏观经济增速放缓，“去杠杆”的过程中，各类“黑天鹅”事件频发，因此，在新一轮的资产配置中，不应盲目追求高回报率，而应当以稳健投资为主。

具体而言，建议家庭60%的流动性资产配置为新型智能存款，该业务模式主要由各类民营银行和城商行发起，这类产品符合银行存款的所有要件，但其年化利率通常在4.5%以上，而且提前支取基本不会罚息，相当于是4.5%左右利率的活期存款。由于银行存款受存款保险制度保障，即使这些民营银行和城商行出现倒闭，50万元以下的存款将由保险赔付。何况，目前我国尚无银行破产倒闭的先例，因此，这种智能存款是目前市场上风险收益比最高的产品。目前，类似度小满金融、京东金融、陆金所等金融理财类APP上，均开通了银行智能存款业务，其收益普遍是余额宝的两倍以上，且理论上的风险程度更低。

剩余的流动性资产中，10%可以配置成黄金等重金属资产，主要作为避险性保障。20%可以考虑用于中长线投资股市，分别配置基本面稳健可靠的蓝筹股和代表新兴方向的科技类股票。至于最后的10%资产，建议配置比特币、以太坊等主流加密数字资产。

之所以建议配置部分加密数字资产，主要是为了应对可能发生的“财富价值观跃迁”。具体而言就是，当人类进入数字化和智能化时代后，人们对传统的土地、房产、黄金等价值物的共识有可能发生根本性的变化。土地可能不再那么重要（如立体农业的发展），房产仅仅是钢筋水泥，黄金仅仅是闪闪发光的石头。而蕴含着数学、哲学、加密学等人造智慧的数字资产，很有可能成为未来人类所追捧的超级价值物。因此，提前配置数字资产，实属未雨绸缪。

当然，在进行加密数字资产投资时，务必警惕各种打着区块链、虚拟币旗号的传销项目，提防一些随时可能跑路的山寨交易所和所谓“代投”。目前，选择合规性较好的新加坡WBF交易所，以及火币全球、OKEx等主流交易所投资主流数字货币，是配置数字资产的最稳健渠道。

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编译者/作者：冷眼看币圈

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