上一次我们写过一期房地产专题《他从货币聊到财富，聊到房地产，聊到宏观…》在里面推荐了三篇房地产投资相关文章。 今天继续推荐三篇。 但我会将三篇文章中的内容重新编撰，同一话题的讨论放到一起，这样保证阅读的连续性，这样更有利于诱发自我的思考。 第一篇是： 《有趣的不是恒大的全线七折，而是许家印》 第二篇是： 《西风，你这人咋这么鸡贼呢？》 第三篇是： 《我来手把手的给你算账，买不买房，买什么房》 第一篇文章是以现在非常火热的恒大搞七折大促销切入的，但讨论的话题其实与之前推荐的三篇，我觉得是一种补充关系，这次聊的更「微观」。 西风如是说到： 当然我知道，提问的读者关注的不是许家印，其实还是想问问我，怎么看房产的后市。 之前在小号的原创里，说的很明白了，这是个政策市，所谓政策市，就是你没法预测。 我举两个例子，给你做个对比。 同一个小区，同一个开发商，同一个物业，甚至就在同一个苑。 70年产权的住宅，毛坯可能卖到7，8万，但是40年的商住，精装的只卖2，3万。 你想想为什么？ 很简单，证不同。 同样，再打个比方，同一个小区，都是70年产权的住宅。 有一批产品是双证，三证的，有一批产品是单证的。 这个我解释下，当年规定过7090的政策，目的是为了多建小户型，减少大户型。 很多KFS为了规避，就给一套房子办了很多个房产证。 比如一套房子300平，给你3个证，这样从证上看，不就成了小户型了么？ 那你想想，现如今，谁有那么多购房名额？那你这种产品怎么卖呢？ 所以那种有三两个证的房子，是单证房子的7折，6折，还不一定能卖掉。 第一个例子告诉你什么？ 告诉你其实大家想要的不仅仅是住，或者说，大家为了住只愿意付3万，但愿意为了一个完整的证，多付5，6万。 第二个例子告诉你什么？ 告诉这的确是个政策市，当年那批投资双证的，三证的，是很郁闷的。
在第二篇文章中，又继续了聊到短期来看，政策市之外的情况，我们不妨跳到第二篇看看西风怎么说： 其实短线并不只有政策的因素，也有金融的因素。 我们就举一个很小的例子，比如买个空壳公司，过桥贷全款买下房子，然后以经营困难为由拿去抵押，你知道利率多少？只有3点几，这比个人房贷还低。 这里面有很多操作空间，可以评估的很高，他甚至可以把整套房子的钱都贷出来，就等于零首付，极低利息。 理解这种玩法吧？从头到尾他没有出钱，流水都是做的，过桥贷给他的钱全款买的，然后再低利息经营贷弄出来…… 此前深圳做了大半年，路人皆知，其实不止深圳….. 当然，后来要求深圳自查，查的结果是什么？是查无此事。 很多银行都自查了，发现从来没有这种事，贷出去的钱并未流入楼市，云云。 呵呵。 当然，我是个厚道人，开玩笑有分寸的，到这里打住了。 我们想一个问题，短期内，杠杆对价格的影响是很大的。 就好比你原来年薪50万，现在年薪还是50万，甚至失业了，但如果你手里握着1000万的现金，一年只需要还30几万，那你什么感觉？ 就像耗子腰上别了杆枪，马上就敢去打猫。 你肯定看什么都很便宜，觉得可以扫货了。 这就是杠杆的力量，我曾经举过一个极端的例子。国际金融市场上，杠杆最高可以有6000倍，1000万扔进去，全力一击，有600亿那么大的威力。 600亿什么感觉？马云的感觉，你瞬间就膨胀了。可是实际上，1000万，只是北上深一套房的力量而已。 这就是杠杆带给你的幻觉。 但是如果我们把时光推移，十年。你能不还么？理解这意思了吧。 1000万，能年年都3个多点的利息么？十年下去，利息都要几百万，你能熬十年？ 那是不可能的，所以你必须要出货，无论你扫的是什么货，都得出货，你扫楼，十年后总要让人接盘。 而站在十年的角度看问题非常简单，那就是一代人收入状况的问题，那就是大产业链升级的问题，那就是行业平均收入的问题。
讨论完短期因素，我们再看看长期。 不过有一样东西我们可以分析，就是长期。 就过去的几十年来看，收入的确跑不过房价。 那这又是为什么呢？ 原因非常简单，咱们看下陆陆续续是谁在进入房产市场就清楚了。为了简单清爽起见，只聊那十来个大城市，否则情况太复杂。 第一批进入房产市场的，是小企业主，90年代俗称做生意的，下海的。 他们买的房子，卖给了谁？卖给了第一批接盘侠，就是今天的高收入者。咱们拿码农做个代表吧，其实医生律师教师统统都是。 这批接盘侠是陆陆续续接的盘，接了有十年了，到现在为止，新生代，也就是年轻人里面还能接的，大都是近郊小户型，总价3，4百万那种，摇号的红盘往往都是这种，俗称上车盘。 上车盘也要求小两口年收入近50万了。 你注意，我从头到尾没有给你讨论大多数人，比如富士康的工人。 第一批买房者之所以有余钱，就是因为制造业工资低，工资低产品有竞争力，老板们才能赚到钱，才能去买房。 而在这个过程中，为了保持产品价格优势，工人的工资不太可能很高。 所以直到今天，他们也不可能成为大城市的接盘侠，于是我们略过了。 那么咱们想一想，假如维持今天的房价和收入比。 十年后，下一批接盘侠会是谁？ 我们假设房价未来十年翻番，其实年化只有7个点。 那么3，4百万上车盘的总价就变成7，8百万。 即便保持当下的房价收入比，十年后的这批接盘侠的家庭年收入也需要100万。 这个数字放眼全球一点都不低。 在美国，十万美金税后也就是50万RMB的样子，这算高收入，如果税后100万RMB，那已经是20几万美金的家庭了，在旧金山，纽约也是中等往上一点，要知道前者有硅谷，后者有曼哈顿。 我们目前家庭税后收入过百万的普通劳动者，大都集中在类似阿里，华为，腾讯这种大厂。 如果你指望普通科技公司也把普通员工的收入拉到这个级别，那基本上意味着我们在科技领域里有很大的突破。 比如说，芯片，我们可能涌现出类似高通这样的公司，医疗，也变得很牛，高端客户都来我们这里看大病，新材料，新能源，高分子，…… 其实你想一遍，大概就是美日欧的那些高收入的行业，都换成咱们的民企。 咱们肯定是一心想要好，但这里面牵扯太多利益，也牵扯很多基础学科，人家想不想你变得更好，是个问题。 当然，我坚信，这一天一定会到来。 但是，问题来了，十年，够不够？ 我其实是个乐观派，我这么乐观的人，觉得，可能要二十年，才能够全面在这些领域里都成为世界的引领者。 那如果是二十年收入才翻番，为了保持房价收入比，房价二十年翻番，年化只剩3.5个百分点了。 …… 有人可能会说，可以给体制内快速加薪，可以给人才大额补贴，就好比你不是十年内挣不到800万么？我补给你400万，你去买房，让它十年内就翻番。 这个思路局部可以，短期可以，长时间呢？ 你看我前面为啥给你举的例子第一批是生意人，第二批是高收入者。 因为财富是赚出来的，并不是分配出来的，搭车和开车是两码事，你盯着搭车的，你永远弄不清楚那辆车到底依靠什么在行走。 更重要的是，前面的所有分析，都是最理想的情况，现实不会这么美好。 从内部看，你没发现么，我其实给你把绝大多数人都丢掉了，为了迎合房价，我只讨论了年收入在50万以上的家庭。 但城市是立体的，工作是互为配套的，只剩下高收入者，那城市也没法运转，所以实际问题远比这个复杂。 从外部看，昔日美国取代英国的过程，也不是一蹴而就。实际上是英德之间发生了问题，大批科学家出走离开欧洲，带动了美国科技的兴起。 我相信历史会重演，全球大批的科学家会来我们这里工作，从而带动科技，促成转型，高收入者的收入还能大幅度攀升。 但整个过程，10年不一定够。 前途是光明的，道路不会是一帆风顺的。
西风说了很多，我试着帮你简要概括下。 上面其实着重阐述了一个问题，那就是「如果下一个十年，房价要继续涨，钱从哪里来？」或者更简单一点就是「接盘侠在哪里？」 第一波进入房地产市场的是在 90 年代改革开放春风下慢慢富起来的私营企业主； 第二波进入房地产市场的是以码农、律师、教师等为代表的中高收入人群； 那要想继续涨，接着舞。 第三波进入房地产接盘的人，按照现在的房地产市值规模，且要考虑到它涨，接盘侠的年薪需要在百万左右，那这样的人只能出在「高新尖」端产业。 这又回到了之前推荐的文章中关于「产业升级」的探讨。 回忆一下当时关于「产业升级」的那个自问自答。 国家为啥在意产业升级？ 本质就是因为不升级，随着你人工的抬升，低端产业的迁出，老龄化的到来，你的生产和服务能力都在下降，从而影响整个国家的“财富”。
因此，不产业升级，不拉动内需，我们就很难在中美竞争中突围。 也正是因为如此，国家目前在房产这块的态度一定是要将钱引向实体行业，引向「高新尖」端行业。 但这确实不是一件容易的事情，你看看上面描述的深圳关于银行自查的事件就明白，这很考验执政者的智慧。 我们借着看完第三篇文章中的在投资过程中以数学建模。因为是非常细化的思考，推荐你直接看原文。 西风其实提到了两种大的未来发展方向： 第一种，继续保持这样，GDP高速，房价高速，收入跑不赢。 这种模式的前提是外部市场占主体，说白了就是昨天给你建的那个模型。 老板找一堆工人，工人开低工资，做出低价商品，卖到全世界，老板赚钱买房，工人吃饭够，但没什么结余。 这个模式下，当然是GDP和房价两条线吻合，因为房子是老板买走的，而统计收入的时候，工人是主体。 这一种模型下，就是我们昨天说的，理想的情况下，未来十年，房价依然涨一倍。 …… 但现实中，可能没有这么完美，也许会变成这样。 ……
因为外部市场是有限的，如果你始终保持这样对外销售，别人会有意见。 美国为什么有意见？
……
如果你还要保持这个外部市场的增速，让老板们同样速度的赚钱，继续买房子，让房价保持过去十年的增速，那么美国人就得负更多的债。 …… 那我问你，有没有其它可能？ 当然有，就是下面这种。 第二种：收入的增速会跑过房价的增速。 我们看得很清楚，第一种预测的前提是全球配合你，尤其是美国。 但现在全球的局势，难道还需要解释么？ 如果人家不配合你？如果未来十年，二十年，三十年，人家都不配合你了。 你还有什么选择？ 你必须要培育自己的购买力市场，对吧。 这是唯一的路。 你总是要继续保持经济增长的，那你就要生产，生产了就得卖。 卖无非卖给外部，卖给内部。 外部消费放缓，那内部消费就得怎么样？就得增加嘛。 多么简单的道理。 所以那三条曲线的方向就会改变。 GDP当然会增加，房价当然会涨，但是收入会涨的更快，跟上前两者，抹平过去二十年里的落差。 因为只有这样，才能形成内部市场。 收入是不是可以任意增加的？ 当然不是。 企业有成本的。 只有高端行业，比如芯片制造，工资成本占比不高，利润很高的情况下，才适合大幅度加薪。 低端行业，比如富士康，工资成本占比很高，大幅度加薪，那东西怎么卖呢？ 是不是很简单的道理？ 所以昨天次条说的很清楚，只有产业升级。 产业升级是不是一帆风顺的？ 怎么会呢？对吧。 人家一定会在关键技术上卡你脖子，各种限制，所以你要发展基础学科。 那么回过头来看，十年够不够？ 如果不够意味着什么？ 这就意味着收入涨幅不一定能够很惊人。
……. 昨天就有读者问我各种极端情况，我都没有去谈，我谈的一定是货币稳定，市场稳定的情况下的建模。 如果你考虑极端情况，你去看上世纪初美国取代英国的过程，18世纪英国取代荷兰的过程，你可以看下当时全世界发生了什么。 说到底，那都不叫钱的事儿。 谈钱的一定是小事，你不能把小事和大事揉在一起思考。 所以我讲的是思维模式。 千人有千面，唯有思维从不变。
我将第三篇文章中的除了相关数据模型的思考，我们也可以看出，「产业升级」这块，我们与美国为代表的西方世界必有一场硬仗要打，这可能是二十年的、甚至三五十年的，几代人的「没有硝烟的战争」。 从这六篇文章中。 我们了解了如下信息: 中美竞争格局分析
中美债务总额及与本国 GDP 对比值
中美房地产市值总规模
中美企业债规模
国内中央与地方的财政关系
地方债务构成、压力及如何转移
国内一线城市居民负债率
三四线城市居民负债率
国内老龄化问题
产业升级问题
拉动内需现状分析
国内50万年收入人口比例分析
购房者消费能力分析（消费者&购买者&决策者）
投资回报率数学建模
年化收益分析建模
个人现状分析
……从宏观到微观，再到结合自身实际的建模分析。 一整套学习下来，房地产看多看空已经不重要了。 西风多种思维模式下组合成的“思维模型”才是真正值得花时间学习和深入思考的。 我们不妨把房子换成以「比特币」为代表的区块链资产思考一番： 主权货币体系下的货币超发量
各国货币贬值情况分析
全世界银行开户人数
美股为代表的传统金融市场市值总额
区块链投资市场的市值总额及十年增长情况
股市每年的成交额
区块链资产年成交额
国际转账业务年度总额
互联网价值传递需求
区块链资产投资者用户分布
区块链资产相关资产钱包地址数
当前区块链用户平均投资额度
投资回报率数学建模（如涨十倍需要多大的资金量及用户数量）
个人现状分析
……再换成一些热点事件思考下。 如今大火的「流动性挖矿」： 第一批进入的是谁——懂点技术的“起盘子”的？ 第二批进入的是谁——有点资金和信息优势的矿工？ 第三批进入的是谁——待在群里听别人喊“这样的问题怎么能从你的口里问出来，打钱、直接打钱”的实际上是“韭菜”却自认为自己是“矿工”的人？ 第四批进入的是谁——不入流的交易所搞的“机枪池”？ 第五批进入的是谁——入流的交易所干的不入流的事，自己起个盘子挖矿？ 随时随地进入的是谁——被暴富故事吸引而引发 FOMO 情绪，红着眼睛去 CEX 、 DEX 接盘的散户？ 后面还有谁——你身边还有多少这样的勇士呢？ 以上。
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编译者/作者：张三九
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