产业区块链：6个合规的不动产STO案例 你Get到了吗

不动产STO系列文章不是鸡汤文，所以没有10万+的 阅读量，却引起了很多同样有思考有实践的朋友共鸣，纷纷来私聊探讨。

其实，前面讨论的无论是REITs还是REIF等模式，无论是债权、股权和其他收益权，不动产企业都已经有各种成熟的传统金融模式了，但为什么还要继续讨论通过数字金融和STO的模式来创新呢

叶开YIPYIP认为，这是一个非常需要再次拎出来说说的话题：

第一，现在已经是数字经济时代，数字资产是一个不可逆转的大趋势，而数字资产的加密化（智能Token化），则是在此基础上的必然，由此衍生的数字金融也是紧接而来；

第二，传统金融手段和产品存在很多困境，区块链可以有效的解决切片份额化后的普惠、全球7x24跨区域的流动性、链上开放开源的透明、加密级的篡改证明、无抵押的信任等。

对于REITs产品，不动产的数据透明和收益隔离非常关键。

区块链可以解决不动产的数据透明度问题，不动产资产首先数字化，在链上为不动产数字资产分配唯一的地址和数据块，公开透明，并根据权限进行查阅，允许多个节点和实体访问防篡改的资产状态。

数字化资产的数据将包括诸如所有权历史、保险索赔、财务信息以及与财产有关的债务购买协议、经纪协议、租赁合同之类的记录，还有一些（可能）以前无法获得或从多个不同来源获得的大量其它信息，以加密的形式在链上。

这种不动产资产的透明度和可见度是可以进一步提高投资者的信心，从而提高在新的不动产市场领域（尤其是国际市场）增加投资的信心。

对于不动产债产品，固收类的债对应的业务周期和交易结构比较繁琐，而且分数据散在不同交易环节，信息不是完全透明而且还有大量的延迟。

如果基于区块链的数字债，SPV隔离后上链，基于区块链的智能合约，以加密会的Token来使数字债的数据格式标准化，通过共识开源的智能合约进行约定的利息本金给付，让数字债更加透明、更加标准化，而且有防篡改记录，从而更好的实现数字债的发行和交易。

接下来，我们来详细剖析一下海外合规的不动产STO项目都是怎么样的？

一.Aspen

美国SEC备案注册的第一个房地产REITs STO项目。

Aspen REIT，单一资产房地产信托投资基金，投资St. Regis Aspen Resort科罗拉多州瑞吉度假村酒店，一家提供全方位的酒店/度假/滑雪/娱乐/餐饮等服务的豪华高端服务，其中酒店是万豪集团的丽兹卡尔顿。整合项目将房地产投资信托基金实现了份额化，167.5万股；发行价20美元/每股，募集资金 3350万美元；在美国SEC证监会备案注册通过，私募后12个月内公开上市。

注册表格：

其在招股书（Prospectus）里面做了详细的说明，包括不动产情况、财报以及风险提示等，其中展开介绍了项目的发行结构：

这是一个典型的REITs的SPV隔离结构，顶层是一个马里兰州公司的主体Aspen REIT，成立一个特拉华州注册的Aspen OP/LP的有限合伙（GP+LP），引入了一个315 EAST DEAN的LP（实控人），Aspen OP/LP全资拥有St. Regis Aspen Resort瑞吉度假村酒店，Aspen TRS及TRS运营公司为SPE项目特殊目的实体，SPV隔离收益，并签署与万豪/喜达屋的酒店管理协议。

二.Resolute

SEC备案注册的第一个房地产投资基金STO项目。

Resolute.Fund 是一家美国的房地产证券通证化的投资基金，由多位拥有超过 30年房地产投资经验的专业人才组成，主要资金将投资美国的住宅和商业地产项目。Resolute主要资金将投资于美国的住宅和商业地产项目，相较于其他以创新型技术平台的STO项目，投资标的更加稳健；在Resolute的发行期间，所募到的加密货币资金由Swarm的托管机构合作伙伴Copper进行托管，所募到的法币资金将存入其律师事务所McCarter&English的信托账户中，以对投资人的资金进行保障。

Resolute.Fund概要：

投资类型: 增值A类多户房地产/不良抵押债务

目标净收益率: 每年6%~8%

目标净年回报率: 18%~20%

目标规模: 10,000,000美元以上

期限: 3年(可选择延长)

最低投资额: 10,000美元

发售货币: 接受投资的法币 美元、欧元、日元、韩元；接受投资的数字货币 以特币、比特币、比特现金、瑞波币、莱特 币、波场币；

管理费: 每年2.0%

业绩提成费: 20%

法务: McCarter & English, LLP

RESOLUTE的STO用于向投资者支付从本基金房地产投资赚取的定期股利。撤资后，部分利润将再投资于额外的房地产投资。

RESOLUTE 的STO好处:

1.可控，全年无休，全天候24小时(24/7/365)随时能够进行买卖；

2.合规，以编码形式在数字证券内内置全球监管合规；

3.透明、不可篡改，为投资者提供更直接和更明确的所有权。

标的之一介绍：

Chase Tower大通塔，南本德，IA

$750万贷款余额 - 2011年228万美元购买，持有2年后350万美元出售

IRR：21.7%

285，000 平方英尺，南本德最高的办公大楼。以贷款余额的30%展期贷款，取消质押后将房产出售给第三方投资者，保留少数股权。2017 年投资3000万美元改建成Aloft酒店，每年增加10% 回报。

三.Timeless

SEC备案注册的房地产STO项目。

Timeless Luxury Group AG是一家总部位于瑞士的公司，专注于建造和租赁豪华度假别墅，度假村和游艇，在全球风景如画的地区提供豪华的度假物业作为度假胜地。Timeless Luxury Group还为客人提供TIMELESS品牌的高品质消费产品，如葡萄酒，烈酒和雪茄。

发行的TMLS通过提供与未来利润挂钩的股息，为投资者提供参与公司计划发展的机会：

1.TMLS持有人有权从Timeless Hideaways和Timeless Resorts业务部门获得税前、折旧和摊销前40％的收益（“EBTDA”），以及Timeless Yachts和Timeless Selection部门10％的收入份额和计划中的全球特许经营概念10%的收入份额

2.TMLS持有者优先于AG原有股东分配；

3.奖励，持有至少1,000 TMLS的人将获得20％的Timeless Hideaways或Timeless Resorts预订折扣。

其PPM招股说明书里面有详细的业务介绍，以及证券购买协议和白皮书，其中白皮书列出来此次Token发行的细节：

SEC备案查询记录如下：

四.Fundament

德国备案的第一个房地产数字债代币项目。

Fundament Group，德国第一个房地产数字债的STO代币项目，获得德国金融监管机构BaFIN的批准，将提供2.5亿欧元（2.8亿美元）的代币发行，将对任何零售投资者开放，没有最低投资限制，其代币背后有5 个独立的房产建设项目支撑。

该项目将消除10万欧元起投门槛，全球任何人都可以投资任意金额；而且使用运行在以太坊区块链（Ethereum）上的 ERC-20 代币，自行发币降低成本，从而增加投资人的回报。

其在德国金融监管BAFIN的备案信息：

其PPM招股书里面提到数字债券的投资概况：

设计结构如下：

Fundament Group的STO是一个数字债，在BAFIN备案后，还在不断寻找不动产项目标的，这是一个很有意思的模式。

五.RZ_SwissRealCoin

瑞士备案的房地产STO项目。

SwissRealCoin（SRC）承诺通过引入透明度，数据完整性和成本效率，将房地产资产引入区块链，从而彻底改变房地产资产管理和旧世界交易系统。SRC是区块链房地产最重要的用例，以瑞士稳固的经济和政治环境为基础，以被全球公认最具抗危机能力的瑞士房地产资产直接相关，由房地产和PropTech专家专业设立，并符合相关监管要求。

其白皮书里面对SRC的场景设计描述如下：

-1 KYC/AML 合格投资人和反洗钱

-2 交易所与中介

-3 SRC的瑞士合规提醒

-4 SRC 瑞士地产代币

-5 MIA 结构

-6 房地产数字资产管理

-7 链上资产管理的IP开发

-8 80%再投资与50%再投资

-9 资产化投票

该项目最早以ICO发行模式，后来瑞士开放STO备案注册后转为STO备案。

六.CRT- CROWDLITOKEN

欧洲房地产数字债STO项目。

CROWDLITOKEN AG的STO项目获得了奥地利监管机构FMA招股说明书的批准。CROWDLITOKEN以STO形式（称为CRT）提供数字债券，债券以欧洲精选多租户房地产为支持。CRT的持有人可以从他们选择的欧洲房地产中获得收益，包括现金流和物业增值中获利，同时保证债券的固定收益。CRT本质上是债券的数字实现，1 CRT等于1瑞士法郎。STO的参与者可以使用法定货币（例如欧元或瑞郎）或使用加密货币（例如以太坊）购买CRT。

STO募集的资金将投资于整个欧洲（包括北欧和东欧以及瑞士，德国和奥地利）的精选多租户房地产。

这些物业产生的收入流将被数字化并链接到投资者持有的CRT，随着房地产价值随着时间的升值，代币持有者将从这些收入流中获得利润。在保证最低限度的利益的情况下，为投资者提供了更高的安全性和安心感。投资者可以预期通过CROWDLITOKEN进行的房地产投资将获得稳定的增长和可观的回报，预期净回报率为5％至7％。CRT代币持有者可以选择以现金形式获得其权益，也可以选择可以再投资以进一步发展其房地产投资组合的其他CRT。

其招股书指南说明中的欧洲回报率统计：

CRT的房地产决策委员会负责监督公司的房地产活动，并作为房地产投资组合发展的高层决策机构。

其项目组织结构如图所示：

CRT的招股书里面对投资概要的介绍：

总体发行：206,985,567个 CRT Token。

其它不动产项目

除了以上6个备案注册的STO项目之外，还有一些报道中的房地产项目：

1.曼哈顿的价值3650万美元的12套豪华公寓，该项目不再单独销售每套豪华公寓，而是Token份额化发行以太坊代币，让希望投资组合中增加曼哈顿公寓的投资者有机会购买，普通投资者也可以以一美元的价格拥有其中的一部分，在STO生态的服务体系里token拥有者可以高效快捷地进行买卖，从而有效增加流动性；

2.卢森堡的房地产Token Fund项目，两大地产商共同成立Token基金，将位于Belval的豪华房产部分所有权和收益代币化，代币持有者初始投资最小可以是1000欧元，转售房产时产生的收入和最终的资本收益会按其投资基金的份额自动分配给投资者。

总结分析

虽然借助区块链和STO，可以解决不动产领域的市场流动性和信息不对称问题，但并非只要对不动产进行STO或者加密化就可以自动提高流动性，这需要针对不同的房地产项目和资产设计最适合的模式。

叶开YIPYIP发现，美国和德国的首个STO都是房地产固定收益类债，这是数字债模式。固定收益类的房地产债，设计5-8%的固定年化收益，有资产质押、担保或者回购，非常成熟的传统金融产品，通过Token加密化即可；而对于REITs则更复杂一些，要搭建ABS结构，有增信、设计夹层和差异化年化收益，然后份额化切片等等；房地产投资基金则是份额化，小额及竞价。同时，结合数字钱包，可以场外交易和点对点交易，增加流动性等运营。

对于房地产企业，传统的海外债或REITs通过加密化STO方式发行，有很多意想不到的好处：

1.有可能提供较低的发行成本（允许较小的发行量和单一资产发行量）；

2.接触新的投资者群体（在美国乃至全球范围内尝试区块链的早期采用者和传统投资者）；

3.透明的投资者管理和信息披露（实时跟踪投资者并将信息直推到投资者地址）；

4.智能的收益分配（基于智能合约和加密支付如加密货币、稳定币或代币）;

5.改善的二级交易（在ATS交易所、OTC市场或基于Token协议钱包的点对点交易）以及其他好处。

通过对海外的不动产STO项目的详细分析，YIPYIP有理由相信，这个可以对中国的不动产REITs和REIF产生巨大的推动，实现倒逼式创新。

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编译者/作者：叶开YIPYIP

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