房地产投资：看似无限的机会

当有人谈论投资时，大多数人会立即想到股票和债券。毕竟它们被认为是最标准的资产。但是，房地产被视为替代资产。这主要是因为直到最近二十年左右，房地产很难获得和负担。

话虽这么说，对大多数人来说，房地产投资似乎就像是一片漆黑的水，但这并不意味着这不是一个值得尝试的机会。当在适当的时候谨慎地接触房地产时，它可以为投资者创造不可思议的回报。此外，房地产也可以作为稳定的收入来源。

与大多数投资一样，房地产并非全是阳光和彩虹。在本指南中，我们将尝试使你简单快速地了解房地产投资。我们还将尝试为你提供立即上手的工具。

因此，在介绍房地产投资的基础知识及其运作方式之前，让我们快速熟悉一些棘手的含义：

住宅房地产：由单人和多户住宅，联排别墅和公寓组成，人们仅将其用作居住空间。大于四个单元的房屋被视为商业财产。

商业房地产：这是仅用于商业的房地产类型。办公室，饭店（零售），农田（土地）以及如上所述的大型多户住宅可用于商业活动。

工业房地产：这里并不奇怪，因为这些属性仅用于工业企业。完美的例子是工厂，仓库和发电厂。

升值：与所有股本一样，房地产的所有权也赋予投资者从其出售中赚钱的能力。升值或财产价值随时间增加，代表了不可避免地出售财产时投资者的潜在利润。此次销售将提供一个大的，单一的回报。

什么是房地产投资及其运作方式？

房屋，公寓，工业建筑，办公室和酒店构成房地产业。这可能令人震惊，但这个行业的价值超过35万亿美元。那么，人们如何在房地产行业进行投资，更重要的是获利呢？

假设我们以不那么小的$ 500 000的价格购买房屋。我们的目标是将这所房屋租给租户，并确保自己获得被动收入来源。通常，50万美元的财产需要20％的还款，即10万美元。这使我们有了80％的抵押贷款，即40万美元。总共，我们剩下10万美元的股权和40万美元的债务。

现在，我们拥有自己的每个出租物业，我们将不得不找到我们的租户。附近一所房子的租金为每月$ 2500，因此我们将与之匹配。 12个月$ 2500，等于租金收入$ 30,000。在获得被动收入之后，我们可以查看总收益：

我们的总租金收入

• – 花费
• -抵押利息
• +财产价值随时间的变化

假设有一项很好的措施，我们必须支付财产税，保险费以及少量的运营和维护成本。大约每年$ 5000。最大的现金缺口将是抵押利息。如果我们的$ 400,000抵押贷款利率为4.5％，则每年$ 18 000。这将使我们的总回报达到7000美元。

如果我们看一下7000美元的收益，它看起来可能就不那么多了。但是，用7000美元除以我们最初的10万美元投资，就等于每年7美元的现金流量回报。但是，现金流不止于此。土地所有者通常会从租金和财产价值的潜在升值中受益。该行业的成文法则是每年升值3％。如果我们假设这是真的，那么我们的租金为7％，增值率为3％。从长远来看，这使我们获得了10％的年回报率。

如果看起来还算不上什么，让我们将10％的年收益率与股市进行比较。股票市场的历史回报通常每年在6％至8％之间。事实是，在过去30到40年中，房地产的表现跑赢股票。但是，并非每个人都有时间或金钱成为房东。

现在，我们对如何从房地产中赚钱有了一个大致的了解，让我们深入研究投资方式：

有很多方法可以用不同的金额，时间和投资范围来投资房地产。这主要将房地产投资分为两大类：主动投资和被动投资。我们将探讨几种投资方式，从全职投入到不费吹灰之力。

积极投资

在这里，投资需要大量有关房地产的知识，以及委派和职责的动手管理。活跃的投资者可以根据自己的时间可用性和投资优先级的数量选择全职或兼职。活跃的投资者通常选择投资不超过两个所有者的物业。这意味着他们在确保物业成功方面负有很多责任。这就是为什么活跃的投资者通常需要房地产和金融敏锐度以及谈判技巧来提高上限率和投资回报率的原因。

翻房子

翻转房屋是最活跃，最快速的房地产投资形式。基本上，房屋倒卖是指投资者购买房屋（通常是中小型房屋）并对其进行翻新，以更高的价格出售。这对于投资来说是非常短期的，因为如果房屋仍然空置，则投资者将无法赚钱，而且费用通常会开始增加。房屋翻新也可以不做任何翻新，因为投资者可以在市场提供更高价格时简单地购买并出售房屋。

翻房子的专业人士甚至都有自己的表演。你可以在不到30分钟的时间内，从专业的房屋拖鞋上检查一下管夹，因为它们可以将房屋从十几岁的男人洞穴变成一个新家庭的理想住所。这些专业人员购买了他们认为价格过低的物业，并进行了充分的翻新，以在立即出售后获得利润。

随着投资者快速更改项目，这似乎是一种非常激动人心的房地产投资方式。但是，房屋交易需要深入的金融和房地产知识。投资者需要能够在规定的期限内以固定的预算建造房屋，以获取最大的利润。成功和财务负担也完全落在投资者身上。

还有另一种形式的房屋倒卖，称为批发。批发批发商已与投资者签订了购买其认为被低估的房产的合约。投资者迅速与其他投资者取得联系，并以更高的价格出售合约。在这种实践中，投资者通常会寻找急需翻新的物业。签订合约后，投资者放下保证金存款，并迅速试图以溢价将其出售给房屋租赁者，以获取微薄利润。基本上，批发商从家庭拖鞋中收取“发现者的费用”。

批发风险很大，需要大量房地产和金融专业知识。批发商还必须与房屋拖鞋网络建立良好的连接，以利用较短的时间窗口获得最大的利润。就像房屋拖鞋一样，如果批发商的工作速度不够快，他可能会冒着无利可图甚至亏损的风险。

出租物业

租赁物业需要动手管理，但它们确实具有长期投资前景。住宅，商业甚至工业物业都可以出租。这确保了业主每月的稳定可靠收入。但是，要确保一切顺利，需要进行大量工作或委派职责。

租户是投资者获得收入的必要条件，根据房地产类型的不同，他们可能很难找到。此外，如果房东要与租户提供合法的租赁协议，则要求房东对其进行背景审查。每个月没有房客，就是一个没有投资收益的月。

当房客在场时，房东有一系列由此产生的职责。他负责租金的收取，维护，修理，驱逐，记录保存，并确保在所有事务上都遵守适当的法律规定。如果地主拥有多个财产，则所需的工作可能会从兼职转变为全职。

当然，大多数投资者都不愿与物业管理打交道。这就是为什么他们以固定的百分比费用获得物业管理公司的服务。如果投资者负担得起的话，这将使他的肩膀承受巨大的负担，并将房地产转变为更为被动的投资。权衡正在失去对财产和部分月收入的控制。

爱彼迎

Airbnb是一家科技公司，可让居民每晚租房。在酒店价格上涨而服务水平却没有上涨之后，这变得非常受欢迎。 Airbnb的租金与租赁物业非常相似，但通常仅限于住宅物业，并且仅在短时间内提供。 Airbnb还允许居民出租房屋的一部分或全部。这种投资形式可能导致所有者的现金流不规则。 Airbnb绝对不负责物业的状况，业主完全负责房客的维护。

话虽如此，Airbnb的租金比传统的租金需要更少的专业知识和监管。该公司为财产的预订提供便利，并在财产所有者和房客之间建立了合约协议。 Airbnb在整个过程中管理了很大一部分，这使Airbnb租赁物业成为兼职甚至是繁琐的工作。

这种出租形式可以很好地解决房屋中的备用房间，但是在上市之前，请确保你所在的区域允许短期出租。在美国，房主协会有权禁止短期租赁，而纽约等一些城市则有效禁止短期租赁。

被动投资

这种投资形式为所有人提供了机会：拥有丰富知识的人和几乎没有经验的人。在大多数情况下，被动投资者向合格的专业人员提供大量资金，以照顾他们的投资。这种形式的投资在股票和债券中非常受欢迎，因为被动投资者仅负责自己的投资。

私募股权基金

这是一种投资模式，投资者可以将资金中心化到一个单一的基金中进行投资。合伙企业通常由指定的经理人承担有限责任。经理积极管理股票基金的投资，不需要投资者定期活跃。但是，这种投资形式要求投资者充分理解每项投资的风险和潜在回报，这主要是因为最低投资通常很高。

但是，没有多少投资者可以使用私募股权基金。通常只向拥有很高净值的经认可的机构投资者提供访问权限。最低投资额低于10万美元的情况很少见。私募股权基金也采用“ 2和20”模式运作。这意味着他们将收取2％的年度管理费，并就基金获得的任何利润额外收取20％的费用。资金也缺乏流动性，这意味着投资者需要能够长期释放大量资金。

机会基金

这种投资模式主要在美国使用。一大批投资者将他们的资源中心化到一个基金中，以便投资于合格的机会区。机会区是由州长提名并由美国财政部认证的低收入社区普查区。机会区和机会基金都是机会区计划的一部分。它的创建是为了鼓励投资者帮助美国经济困难的社区发展。

根据法律规定，机会基金必须至少将其资产的90％投资于机会区内的房地产或企业。就房地产而言，该计划旨在促进社区发展，因此只允许几种类型的房地产。通常，仅会建造新建筑物，并对未使用的旧建筑物进行重新开发。

机会基金也为其投资获得了巨大的资本利得税激励措施。机会基金允许投资者将投资于机会基金的已实现资本收益的税款递延至2016年12月31日。如果在上述日期之前持有该投资5年，则投资者可以预期将其递延税款减少10％资本收益。 7年等于减少15％，而10年后将从投资中获得的任何收益永久排除在资本利得税之外。

因此，总的来说，这些投资是长期的，为了获得机会基金的全部税收优势，投资者必须在2019年12月31日之前进行投资，并将其投资至少持有10年。这种形式的投资非常适合希望最大程度地节省资本利得税的免税投资者。不幸的是，在这么长的时间里，没有多少投资者有能力负担自己的钱。

房地产投资信托或房地产投资信托

REIT是一家在商业房地产中进行债务或股权投资的公司。在大多数情况下，房地产投资信托基金为不同的投资者提供房地产投资组合。投资者随后购买了公司的股票，并以股息的形式从债务和股权投资中获得收益。就像共同基金一样，REIT最初是为了让普通投资者获得公众获得房地产投资的机会而创建的。根据法律规定，房地产投资信托必须每年从房地产中获得至少75％的总收入，并每年在股东之间分配其应税收入的至少90％。

如今，房地产投资信托基金是私有，公开交易和公开非交易的。

私人房地产投资信托基金未在美国证券交易委员会（SEC）注册，也未在股票市场上公开交易。它们与股票基金非常相似，通常只限于最低净值很高的高净值投资者。费用通常也很高，大部分约为15％。对于大多数投资者而言，另一个问题是私人房地产投资信托基金缺乏流动性。

公开交易的房地产投资信托基金均已在美国证券交易委员会（SEC）注册并在公众股票市场上交易。它们具有很高的流动性，除了股价外没有其他投资。这使投资者可以轻松地买卖它们。由于公共房地产投资信托提供了最大的机会，因此它们也与公共市场挂钩，因此波动性最大。

公开非交易房地产投资信托基金是上述两者的混合体。它们已在SEC注册，但未在股票市场上交易。他们的最低投资额有所不同，可以是开放的也可以是受限的。在大多数情况下，它们缺乏流动性并具有高投资费用，但也有例外。

在线房地产投资平台

这些平台汇集了各种投资，并投资了机会，而这些机会原本很难找到或无法实现。它们为投资者提供了投资单一投资或多元化房地产投资组合的能力。尽管有些人只提供债务投资，但另一些人提供股本和债务投资。根据平台的不同，焦点可以中心化在单个城市或整个国家/地区。这些平台中的大多数还带有诸如认证要求和很高的最低投资额之类的限制。

过去40年表明，房地产拥有非常可观的业绩。通过房地产投资，你可以赚取可观的利润并使你的投资组合多样化。凭借经验和适当的管理，房地产投资可以提供可靠的现金流量。与大多数投资一样，房地产需要有关风险和回报的知识。不同的投资形式需要不同的时间，资金，知识和耐心。

只要你愿意学习，发展并适应这个市场所提供的许多潜在机会，每个房地产投资者都可以从中受益。

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