价高不一定是豪宅 深圳将以建面和容积率来区分

价高不一定是豪宅 深圳将以建面和容积率来区分

导读：这是最近十年内，深圳第四次调整普通住房与豪宅之间的“边界线”。

图片来源：图虫创意

作者 | 经济观察网 记者 陈博

11月11日，深圳市住房和建设局（以下简称“深圳住建局”）发布消息，将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下，即日开始执行。

这是最近十年内，深圳第四次调整普通住房与豪宅之间的“边界线”。2013年，深圳曾将普通住房核定方式由2011年的以单价作为标准更改为按照单套房源总价计算。

从那时起，深圳对于享受优惠政策的普通住房就一直设定三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；单套住房套内建筑面积120（含120）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含144）平方米以下；实际成交价低于政府规定的所在区域普通住房价格标准。

最近一轮调整要追溯回2015年10月。彼时，深圳提高了全市10个区域普通住房价格标准，相比2013年，整体价格基准线平均上调幅度达到28%。以深圳原特区内3个老牌区域为例，罗湖区的普通住房价格标准由此前的310万元上调至390万元；福田区由390万元提升到470万元；南山区则由390万元提高到490万元。

而这一次，深圳直接取消了价格标准，以容积率和建筑面积来区分普通住房与豪宅。取消以价格作为标准背后，是近年深圳房价不断上涨后来自民间的争议。

2019年3月3日，有市民在深圳市领导留言板向深圳市委书记王伟中留言：“490万在南山能买什么样的房子！明明是蜗居非得盖上豪宅的印子，以房价来区分豪宅的定义是否合适？为什么迟迟不修改普通住宅标准？”

深圳市住建局方面也表示，随着房地产市场形势的变化，2015年公布的普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。

从2015年至今，深圳二手房价经历过一波上涨，普通住宅被“豪宅”化是屡见不鲜的现象。深圳中原研究中心的监测数据显示，2015年10月，深圳二手样本楼盘均价为4.40万元/平方米；今年10月，深圳二手住宅均价为5.46万元/平方米。四年间，深圳二手房价涨幅达23.9%。

如果分区域来分析，上个月，深圳市南山区二手住宅均价为9.15万元/平方米，若按照2015年的价格标准，该片区一套超过53.6平方米的二手房就被定义为“豪宅”了。

也正因此，新鲜出炉的这一个普通住房标准，被深圳住建局视为“有利于更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求”。

界定是否为普通住房，对购房者和业主而言相当重要。目前，在深圳，购买二手房需要缴纳的税费类别主要包括增值税、增值附加税（城市维护建设及教育附加费）、契税、个税（满五年且家庭唯一住房可以减免）、登记费、贴花等。

其中，相比普通住房，豪宅需要额外支付的税费成本主要聚焦在增值税、增值附加税、个税这三项上。

比如，深圳福田区一套建筑面积为71.5平方米、交易价为500万元、登记价为100万元的二手房。按照调整前标准，超过470万元即为非普通住宅，即使交易时已满两年，依然要缴纳约19.05万元增值税、1.14万元增值附加税、7.21万元个税。

而在取消价格标准之后，该二手房作为普通住宅，免征增值税与增值附加税，个税降低0.5%，相当于整体税费成本减少了22.59万元。

“按照规定，豪宅交易中涉及的增值税等税费应该由业主方支付，但实际操作中，绝大多数都是由购房者来承担。”深圳市Q房网景田北区董事余志贵告诉经济观察网，目前，深圳超过90%的二手房交易都是实收。

所谓实收，是指业主净收。比如，一套房源报价1000万元，如果成交，业主净收1000万元，后期的税费、中介费等其余成本都转嫁到购房者身上。

余志贵说，取消了价格标准之后，深圳很多房子就不再被“豪宅”，可以按照普通住宅进行交易。如此一来，购房者的实际购房成本将会降低，一定程度上促进市场交易的活跃性。“这也相当于深圳在双十一为购房者赠送了一个大红包。”

不过，按照余志贵的实战经验，深圳业主普遍比较精明。一旦政策利好购房者减负，业主后期可能会引发涨价心态。

BTC及主流货币重点关注多空分水岭位置!

　　嘉楠耘智：对于网传11月20日上市的消息不予置评，但肯定没有发请帖

　　近日，关于嘉楠耘智11月20日正式上市，其联席董事长孔剑平已开始发送请帖的消息在网络上广泛传播。《科创板日报》记者向嘉楠耘智总经办核实采访，后者相关人士表示，目前公司对于11月20日正式上市的消息不予置评，但绝对没有发请帖的事，“专注研发”，孔剑平本人今日则在朋友圈发文表示，“这个请帖长什么样，谁有可以发我学习下”。

　　BTC行情分析

　　大饼在11月8号直接下跌，受到下方支撑9100之后，整个市场一边倒的看空，而后并没有延续一波跌势，而是向上反弹，反弹上方压制于9100，我们会发现，此时大级别上走了一个顶底转换，破位反弹确认的走势。之前我们多次强调破位之后不要着急做跟随，待反弹确认后是最好的进场。此波走势也是，反弹确认9100之后，开启了一波下跌，目前报价8750。首先我们需要清楚的一点是最近思路上，我们以高位做空为主，因为日线级别已经7-14日均线勾头向下，展现空头走势的形态。所以操作上我们采取顺势而为，以做空为主，暂时不考虑做反弹的多单。我们时刻要清楚，之前的震荡，我们无数遍告诉自己，行情破位一定做跟随，那么此时离破位也就仅仅5天，已经把当时的顺势做破位忘得一干二净。

　　日内我们从一小时可以看到，昨日反弹高点在8800一线，8800一线是之前的一个低点位置，也是大阳k线的起涨点位置，我们以此为压力作为空单的进场点位，防守我们放在上方的高点8900，此位置在之前多次充当压力位置，连续4次反弹均不上破此位置，足见此位置的压力之大，而今天的空单我们也是以此线为压力防守。下方的目标我们肯定要看到8600一线，前低点位置，如果破位8600，那么将有机会向着8300，这也是符合我们顺势而为的一个思路，所以下方目标8600破位，看8300。暂时不考虑任何多单。

　　ETH行情分析

　　姨太4小时级别如图所示，整体价格还是在175-195的区间运行，那么昨日没有受大饼下跌的影响，今日我们仍旧关注182的支撑情况，此位置是周五下跌的一个极限位置，也是前期的低点位置，所以我们关注182的破位情况，根据大饼破位随时做出提示。

　　EOS行情分析

　　柚子4小时级别如图所示，目前还是在上涨通道中运行，价格靠近通道线下轨。我们今日还是关注底部支撑3.4，也是多空分水岭位置，没有走出上涨通道，多头为主，一旦下破3.4，由多转空，短线参与。

　　BCH行情分析

　　太子4小时级别如图所示，那么从大级别来看，11月8日下跌，在270受到强支撑，足以说明此位置的支撑还是很强的，此次位置也是多空分水岭的位置，如果下破270我们立即做空，没有破位之前我们短线参与多单。

　　投资有风险，参考需谨慎。

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编译者/作者：高山168

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