回顧丨HKBA“大咖面對面”第一期：STO催生房地產從液態到氣態的轉化

2020年4月9日，香港區塊鏈學院（HKBA）舉辦的第一期“大咖面對面”訪談欄目於2020年4月9日開播並圓滿結束。HKBA很榮幸邀請到了大咖：葉京 Yale Ye（UPRETSCo-founder、人人鏈CEO、區塊鏈應用研究中心常務理事）擔任本期訪談的重要嘉賓，與HKBA院長唐儀 Tony Tong（GlobalSTOX Limited總裁、太平洋網創辦人暨主席、香港區塊鏈協會聯合會長）展開關於《STO催生房地產從液態到氣態的轉化》主題內容的交流，以下是本期訪談的回顧：

Tony Tong：很高興能和大家一起學習一起探討，香港區塊鏈應用學院（Hong Kong Blockchain Academy，簡稱“HKBA”）成立於香港，是由環球證券通證有限公司GlobalSTOXLimited，簡稱“GSL”、香港區塊鏈協會 Hong Kong BlockchainAssociation，簡稱“HKBA”、太一雲集團 Tai Cloud、金沙江數字基金 GSR MatrixPitch等機構聯合發起的以區塊鏈為主的學院。也特別感謝贊助人：前港區人大代表張俊勇Thomas Cheung、香港區塊鏈協會創始主席梁捷揚Jay Liang、太一雲集團董事長鄧迪Danny Deng、縱橫資產管理公司CEO餘剛 George Yu、香港區塊鏈協會會長劉震、GSL共同創始人幹立青JasonGan.今天的主題是《HKBA“大咖面對面”第一期：房地產STO的現狀和發展》，很榮幸能夠邀請到葉京先生出席本期訪談，葉京先生是一名多次創業的企業家，目前是UPRETSCo-founder、人人鏈CEO、區塊鏈應用研究中心常務理事，區塊鏈投資人。謝謝！首先讓葉總先做個自我介紹，談一談如何創業、如何進入職場、如何進入區塊鏈等

Yale Ye：感謝主持人。大家好，我是葉京，我最開始是學機電工程的，2007年開始創業，最早是做互聯網和醫療器械，做醫療器械跟我的專業背景有一定的關係，互聯網方面正好在2007年的時候也算是一個風口，也是我最早開始創業試水。在創業的過程中，會涉及到要找投資，所以在2009年的時候就開始頻繁的接觸各種投資機構，包括主流的一些投資人。在這個過程中，就發現在那時候創業還是有一定的瓶頸。在2010年時候正好有個比較好的機會就加入了安信證券旗下的產業投資基金叫“乾能投資”，開始從事投資行業。在投資過程中，和一些志同道合的朋友創建了一個俱樂部叫“PEVC投資匯”，基本上把握了國內外一些主流投資機構的投資人，也通過這個過程把人脈的圈層打開。在這個過程中也曾嘗試（原先做乾能投資時主要以“PE”為主，也遇到了一些比較好的早期項目）參與一些優質項目的種子輪，包括一些早期項目的孵化。也有幸成為CCTV2的創業英雄匯的嘉賓評委，等同于開始在這個投資行業稍微有一些曝光。在2015年的時候因為我還是一直對創業比較感興趣，所以在2015年的時候成立了一家網生內容的公司，然後在網生內容的風口做了幾年的時間，然後2017年因為身邊的很多朋友在區塊鏈行業進入比較早，有些朋友可能在2013年、2014年就進入到這個行業，有些朋友是2016年進入也做的非常的成功，所以在2017年的時候通過他們我就關注到了區塊鏈，發現這是一個大機會。因為區塊鏈在2017年瞭解以後發現它應該是互聯網新的風口和浪潮，所以在很短的時間內對整個區塊鏈行業做了一個分析，我本人總結出了7個賽道：

1. ????區塊鏈技術，這個區塊鏈技術主要是指像在海外發展是公鏈，在國內主要是聯盟鏈，還有協議層的技術等，這是我認為的第一個比較好的機會和賽道。

2.?????交易所，交易所的機會非常好，但是交易所在2017年的時候已經是寡頭林立，感覺已經沒有了我們的機會

3. ????數字貨幣，基於這一塊其實是屬於整個行業一個催化劑，大家真正關注到區塊鏈技術也是因為數字貨幣的暴漲，在某種層面上來說，是不能完全做到合規的，一些主流的國家對數字貨幣其實還是比較沒有明確定義的一個過程，這就是我們為什麼後來做STO的原因，就感覺數字貨幣基於之前出現的一些不太好的募資事件，導致它的口碑可能會有一定的影響，以及法律的合規性我認為會限制這個行業的發展，所以沒有專注於數字貨幣這個領域。

4.?????礦圈，不管是礦場、礦機、芯片等，針對於礦圈它有一個問題就是資本投入比較大，也不是適合切入的一個方向

5. ????區塊鏈應用，區塊鏈應用和數字貨幣不太一樣，國內的區塊鏈應用大多數的屬於無幣區塊鏈，在海外區塊鏈應用像所謂的ICO項目，在最終募資完畢也沒有得到實際的落地和應用，所以我認為區塊鏈應用在未來會有一個比較大的風口，因為它是建立在區塊鏈底層技術發展的一個基礎上，跟第一個賽道是有強關聯的，所以會更看好一些。

6.?????周邊的服務，比如抵押、評級，媒體，包括投行等周邊的服務

7.?????穩定幣和支付

經過分析後，從2017年後先從投資切入，我還是比較看好區塊鏈應用和區塊鏈底層技術這一塊。在2018年有個很好的機會，就是人人鏈的技術團隊在2015年就開始做這個底層技術的佈局，做的比較好，然後我們一拍即合，在2018年開始切入到區塊鏈底層技術創業賽道上。2018年下半年遇到了STO風口，正好解決了數字貨幣合規性的問題，所以2018年下半年成立了UPRETS這家公司，開始專注於做房地產STO，一直持續到現在。這就是大概基於區塊鏈整個行業切入的實點和簡單的經歷。

Tony Tong：我想聽一聽人人鏈融資歷程，我們在公開資料上看到人人鏈完成了3000萬的A輪融資，這是什麼時候完成的？

Yale Ye：這個是在2018年底至2019年年初，人人鏈的技術團隊是在2015年就開始佈局區塊鏈底層技術，在國內甚至是國際算是比較早的，我們比京東還要早一年，跟百度、阿裡是同一時期，在2017年我們整個專利數已經排到了全球第五，在中國僅次於阿裡巴巴和中國銀行。在2018年之前重點是在做區塊鏈和房地產的結合，這個跟背後股東有一定關係。我們背後集團是一家房地產上市公司，所以我們很早就開始佈局區塊鏈，而且重點在做一些房地產和區塊鏈的應用。包括我們有自己的Baas系統，可以幫助企業一站式的完成上鏈，我們在垂直領域搭建一些行業聯盟鏈，在2019年，整個技術沉澱了很多年，包括迎來了比較好的國內發展契機，2019年開始專注做區塊鏈的外部服務，就是我們不僅僅做技術，也在用我們的技術幫助更多的人佈局區塊鏈賽道，在這樣一個策略調整下2019年很幸運的拿到一部分投資。大概就是這樣，所以人人鏈主要是在做區塊鏈底層技術和區塊鏈應用的開發。

Tony Tong：人人鏈是開發公鏈嗎？

Yale Ye：是聯盟鏈，不過對公鏈的技術也比較瞭解，因為在國內的話目前還是無幣區塊鏈，如果要做公鏈的話是不可避免要和通證有一些結合。所以目前在國內主要還是做聯盟鏈技術，但是在海外會涉及公鏈技術，或者跨鏈等等。

Tony Tong：前幾期直播課程也提到區塊鏈、以太坊其中一個很大的創新，就是讓很多人都能通過智能合約、以太坊來發幣，後來也造就了很多ICO，但是很多ICO由於背後沒有一些實物資產來背書，也沒有經過審計、財務上的一些專業的評估和審計，所以最後導致百分之九十以上的ICO項目都以失敗告終，也導致很多投資人也虧了很多錢。如何評估把區塊鏈和實物相結合開放的一種方案，您怎麼評估從ICO到STO的過程？

Yale Ye：首先，我不知道大家有沒有關注4月3日美國紐約律所起訴了42家跟ICO有關的公司，其中就包括像幣安都是被起訴的對象，指責他們說非法進行證券性的發行包括募資，基於這一塊可以看到ICO從某種程度上講，它畢竟涉及到金融穩定性問題，它是很難持續的，包括在主流國家其實都是沒有得到認可的。但是這個跟實用型通證要區分開來的，我個人認為實用型通證有一定的價值的，但是它不能以這種以募資為目的，它應該是以使用場景為目的，然後和區塊鏈應用相結合，我認為是有發展的空間和機會的。但是現在所謂的ICO，包括之前的數字貨幣，都是以募資為目的，這樣就會導致市場上的投資人會恐慌，他們沒有辦法去判斷哪些項目是靠譜的，包括很多這種運作數字貨幣項目的出現創始團隊跑路的這種情況，沒有規範也沒有相關法律的指引，所以導致現在整個數字貨幣這個行業受到了一定的大的衝擊和影響。那麼STO其實是給大家一個比較好的發展方向，它至少是在合規體系下的一個遊戲規則，就是我可以在這個遊戲規則下更好的去發揮，以前是沒有規則，在沒有規則的情況下你不知道要做的事情將會有什麼不好的影響。但是在STO的健康體系下，你目前做的都是合規，甚至將來有可能政策放寬，你還是這一波紅利的獲得者。所以我認為STO也是一個比較大的機會。另外一點，我們是通過這個房地產切入的這個STO，這個其實當時在2018年STO很火，很多公司進到這個領域，包括原來做ICO的公司，所以STO是一個非常大的機會。但是做什麼類型的都有，我們經過深思熟慮以後，比如說在股權類的STO是存在一些問題的，因為它的替代方案太多了，比如說一家有價值的公司它完全可以去做IPO，而且在海外上市的門檻其實也不是特別高。那麼就意味著選STO股權類的公司大概率不會是優質的企業，會導致這個行業可能很難發展起來，那麼我們當時就看中了一個市場——房地產，房地產在2017年大概就有200多萬億美金，就是全球的房地產。所以它的價值是非常大的，如果誰能解決這個房地產的流通性，不僅僅是對於房地產是一個巨大的變革，同時能把原有就是沒有進入區塊鏈行業的投資人通過這個可以導入，我們當時也在美國做了調研，美國很多年輕人一個是比較認可房地產投資，另外一個他們是非常想參與數字貨幣的投資。對於很多傳統的投資人，包括家族基金，他雖然想做數字資產的配置，但是他們沒有特別穩定的標的可以選擇，因為即使是比特幣，它的波動性也很高，這是不符合家族基金的投資的需求的，所以我們做的這個房地產STO就滿足兩者，它既是數字資產同時因為它底層對應的是房地產，抗通脹能力還是比較強的，有固定的收益（就是房租的收益），這是更符合家族基金、傳統投資人的偏好。這樣的話就可以通過房地產STO把原有沒有進入數字貨幣行業的一些投資人、數字資產投資人引入到這個行業來，這樣整個行業會帶來一個巨大的變革。這也是我們當時看好這個市場，進入這個市場的一個主要的原因。

Tony Tong：我也有一點瞭解STO，我覺得它的這些投資人比傳統的ICO、或者投資虛擬貨幣的投資人是很不同，大家都知道Blockchain虛擬貨幣，大部分包括比特幣波動性都很大。ICO更不用說了，這個波動性更大。那麼有一些傳統的幣圈的投資人，他們覺得STO，尤其是房地產是不是就好像一個穩定幣一樣的，不是有很大的利潤空間，而是一個定期分紅的一種幣？這種投資的一種回報？它不會有很大的一個賺錢的空間？

Yale Ye：我覺得這是需要一個過程的，如果是對標于原來的像ICO的大漲大跌，肯定房地產STO是不滿足這種投資需求的，所以它有它自己的策略和機會，其實針對這個房地產STO，你如果延展也是有一定的延展空間的，房地產從哪兩個方向延展：第一個，就是剛才你提到的穩定幣，其實現在的穩定幣並不是非常的穩定，現在通脹比較嚴重，我們想過說是不是可以做基於房地產底層穩定幣，就是你持有它等同於有穩定幣的性質，同時它還能產生穩固的收益，再者對於穩定幣來說也是一個創新。第二個，當我們在房地產STO做到一定規模和體量的時候，就有足夠的一級市場投資人的情況下的話，我們就可以做一些金融創新。比如我們可以去放一些杠杆，我們針對于收益權做通證，那也有可能會出現這種比較大的漲跌，當然不會像數字貨幣這樣暴漲暴跌。但是它也可以有非常大的投資空間和價值，就是在這個基礎上，我們可以做一些金融創新，包括做一些杠杆。但是前期它可能有一個過程，所以我們想的是處於一個早期的階段，更多地還是在於希望通過優質的房地產項目引入更多投資人進來，我們做這塊還有一個邏輯在於我們希望我們搭建一個平臺能實現全球資產的一鍵配置，就是在UPRETS平臺上可以快速地佈局，就比如說假設你是一個日本人，可以快速地在我們平臺購買巴西、中東、包括紐約優質資產，而且因為它這裡還引入了一部分團購的邏輯，因為我們拿到的資產都是批量拿，那我們是能夠拿到一個非常低的折扣的，這是屬於個人投資者，即使你自己去拿一套房子，你可能都沒有辦法獲得這麼好的一個投資折扣，所以我們認為這個市場機會還是非常大的。而且通過二級市場和數字貨幣的這種交易，它已經降低了投資門檻，就至少解決了一個出入金的問題。

Tony Tong：有很多投資人也會問，如果是一個房地產項目，為什麼不用傳統的股權方法，要麼IPO、要麼REITS的形式來融資，他們是否對傳統的這種房地產的這種股權融資、或者信託融資的方法更加熟悉，有的人會認為這種是通過各種法律已經考驗過的模式，而用STO他們有可能還沒有經過法律的考驗，您是怎麼樣去跟這些投資人解釋，讓更多的投資人來參與這種STO的投資，同時他們是不是要追求穩定的回報、分紅等，如何引導投資人接受從傳統的股權到STO？

Yale Ye：首先我們這一部分投資人剛剛已經提到的，可能百分之七八十還是希望做數字資產配置，但是對於目前市場上可選的投資產品基本上沒有，就是說不管比特幣也好，還是其他數字貨幣也好，是不具備這種特性的。那麼對於他來說，像數字資產還是有一定的吸引力的，那為什麼在這個基礎上他不選擇傳統房地產投資？主要原因在於我們現在針對的一些投資人還是屬于有一定地域性的限制，比如對於中東的投資人，或者說對於日本投資人，他想快速地、便捷地去進行全球資產配置，如果是通過傳統的方式，門檻很高的。第一就是合規的門檻很高，他可能需要各種方式才能參與到投資裡，同時像很多房地產基金，他的投資門檻也很高。可能是10萬美金或者是50萬美金才能起投，而且它的流動性很差，包括我們現在接觸的很多客戶，就是希望做STO轉型的有很多都是房地產基金，他們就面臨一個很大的問題，他們原有投資人的群體沒有辦法擴大，第二他沒有辦法降低投資門檻，同時對於支付方式來說也有一定的限制。不像我們通過數字貨幣等同於STO的方式可以使用比特幣，包括一些其他的數字貨幣進行投資參與。還涉及到一個問題就是對於原有的投資人來講，流動性也會比較差，用REITS可能還好一些，如果通過其他房地產基金，包括股權投資其實是很難流通和變現的。它包括有些基金它是到時間才能退出的。那為什麼他不去做IPO呢？因為我們做的是底層資產，他不是一個房地產一個公司，如果涉及到我們剛剛提到我們做了一個創新型的，比如說UPRETS，我們將來是可以做IPO的，現在對於資產來說，如果你每一個資產去做IPO，這個合規成本其實是很高的，而且沒有太大的意義和必要。所以我們更多地還是讓大家看到了一個未來的空間和機會。就是剛剛提到的，我們在這個過程中，希望實現全球資產一鍵配置。你可能花一萬美金就能購置不同地方的優質資產。我認為目前很多金融產品是很難實現的。

Tony Tong：我之前也接觸過一些包括在香港、一些房地產項目，一般在香港買一個鋪位，或者買一個停車場，買一個房子，一般租金回報率，年回報率大概2-3左右，當時我們有客戶想考慮把這些資產，年回報率2%-3%把他通證化，但是很多投資人覺得這種回報太低了，不夠吸引，這個問題你怎麼去考慮呢？你們現在面對這些投資人他們會不會就覺得投資房地產STO的回報率低？我舉的例子是香港的例子。

Yale Ye：如果是針對一些資產收益率比較低的，確實是在募資的過程中會遇到非常大的阻礙和障礙，因為即使大家想參與資產配置，也要看本身資產他的回報率如何，所以我們目前是在一個教育市場，包括培養市場的過程中。所以我們目前選擇的資產還是屬於收益率比較好的，就是基本上在美國，我們基本上選擇的項目年回報率都是在10%以上，這樣的話是滿足原來傳統投資人的基本訴求的。如果他不符合原有的投資邏輯，你在教育市場的過程中是非常困難的。

Tony Tong：明白

Yale Ye：所以我們還是會先選擇一些優質的資產。

Tony Tong：你說年回報率10%需要杠杆嗎，還是沒有杠杆。

Yale Ye：我們現在做的是沒有杠杆的，但是有杠杆的一些項目可能獲得更高的回報，但有些投資人他可能會擔心其中的一些風險，所以每一種產品對應的投資人是不同的，而且投資人的偏好也是不同的。我們在STO的過程中，其實跟律所也是打磨了很長的時間的，也設計了很多不同的架構。就是你剛才提到的還有問題還沒回答，就是關於法律合規。其實現在STO目前就是在法律合規的框架裡所以投資人並不用擔心，包括我們現在接觸的投資人其實並不擔心它法律上的一些問題，包括我們現在在STO方向，跟全美前三大的律所backer mckenzie，還有美國的OMM、香港的達輝等，跟全球頂尖的律所花了大量的時間在這個事情上，現在基本上所有接觸的投資人不會擔心法律上存在問題，包括未來我們會在歐洲、中東，都是跟當地比較知名的律所一起來合作，所以目前我們還沒有遇到就是說法律合規上大家有擔心的投資人。主要還是收益率，確實收益率是大家考慮的一個比較重要的因素。

Tony Tong：你們除了做這些STO項目，有沒有去幫助其他客戶做一些投行顧問服務？

Yale Ye：我們之前沒有，之前一直希望專注於自己的事情上，但是我從今年開始打算重點，放在兩個方面上，第一個方面，就是人人鏈公司會提供一些諮詢服務，就是對於房地產以外的STO的一些項目，那麼UPRETS這家公司因為它很專注在房地產這個方向，所以我們今年重點會放在跟一些知名的區域地產集團合作、房地產基金，幫助他們讓他們更多地資產來

上鏈，所以針對UPRETS本身我們提供的就是發行的一整套服務，就是對於資產方。如果是說房地產以外的就是人人鏈來提供一些相關的諮詢服務。

Tony Tong：因為我之前也研究過這個號稱全世界第一個成功的STO案例，就是在科羅拉多洲的瑞吉五星級滑雪度假村酒店，它當時號稱全世界第一個成功的STO，這個案例到底成功嗎？

Yale Ye：我覺得從兩個方面來講吧，第一個就是他的這種嘗試我認為是成功的，因為這個行業想推動一定要有人做吃螃蟹的，就是他要推動這個行業的發展，所以他在這件事情上是邁出了非常重要的一步。當然從結果上來說呢，不能算非常成功。他們的很多在募資的過程中沒有達到一定預期，但是也可以理解，因為市場沒有形成。所以從募資的角度，他們並沒有達到他們的預期，但是從這個行業來說，他們這種嘗試我認為是成功的。

Tony Tong：那您可不可以講一講其他更加成功的STO項目或者正在參與的一些項目？可以分享一下嗎？

Yale Ye：我覺得我們自己在做的一些項目我個人還是覺得可以的。比如說我們現在在做的就是把紐約布魯克林的一個明星的項目叫東河灣，像賈斯丁比伯等有很多明星都住在那個項目裡頭，等同於拿一部分公寓出來做一個試水，效果還是非常不錯的。總體來說以RegS為主，所以讓很多這種境外的投資人參與到美國房地產的投資來，而且它的鎖定期比RegD更短，我們基本上這個項目大概在今年五月份應該會在交易所上就可以交易了。

Tony Tong：涉及多少個Apartment，多少個單位？

Yale Ye：現在主要是12套公寓

Tony Tong：公寓是作為管理公司出租，還是公司買下來再進行分紅？

Yale Ye：我們首先協議鎖定資產，然後通過Token的形式完成募資後，用募集到的資金去完成這筆交易，會買掉這些公寓，然後會交給專業的公司來做管理，雖然我們是做房地產STO這個方向，但畢竟對房地產相關的公寓的管理肯定不是專業的，專業的事情讓專業的人來做，由專業的公司來負責出租、管理、包括銷售。因為最終這個項目還不是屬於永續型的基金，在一定階段我們可能會選擇退出，在價格比較好的時候把資產賣掉。

Tony Tong：也就是說，如果項目一旦做成之後，這些持有Token的人等同於用這些物業的股權？

Yale Ye：產權和收益權，它對應的是LP份額，等同於我們也是做一個基金的結構

Tony Tong：之前我看到很多房地產項目，最終來說，它們的風險就是區塊鏈和具體的房地產產業，如何可以對接，就好像以前股權VIE架構，包括中國的一些企業VIE架構去海外上市，結果後來出現一些訴訟，導致整個架構脫鉤。投資人雖然拿到股票，但是拿不到實物。在區塊鏈的架構上，或者是STO的架構上，是如何把它做得更好，讓Token持有人、Token投資人得到法律真正的保護，最終可以拿到產權。

Yale Ye：首先目前我們這個項目還沒有出現這樣的訴訟情況，所以我很難說百分之百把所有的問題都考慮周全，我們不能這麼講這件事情，確實我們在前期跟這些律所深入的溝通過，把相應的法律文書，包括跟大家的一些權益我們全部都寫到了鏈上，這樣的話對於大家是有一個保障的，包括我們的主體、資產評估都是由這些專業的機構做資產評估的。然後審計也是有非常專業的機構來做的。在做這個項目我們都會找專業的機構合作，也是為了給客戶建立一種信任感以及做一定的背書。因為任何的法律都是會有漏洞的，希望我們通過這個行業標準制定這個遊戲規則，讓大家相信這件事情更有保障。但是你說完全不會出現訴訟也是看自覺了，還是要看發行方本身的情況。如果這個公司破產，也會有一些問題吧。

Tony Tong：我之前好像聽說有一些國家或者地區，它們把房產證已經電子數字化了，甚至可以上區塊鏈，現在大部分國家地區，包括香港我比較瞭解就是說到產權，一個房子的契約都是這麼一大堆文件，如何把這些契約電子化，如何上鏈？是不是不同的國家地區，有一天這個產權可以再區塊鏈上，可以跟智能合約直接掛鉤？而不是最終來說是不是還是得通過律師、公司的持股文件來來控制這一大堆房產契約文件？

Yale Ye：這個在技術上是沒有難度的，難度和門檻主要是在於相關的政府部門願不願意採取這樣的一種方式。我認為這是一個趨勢，就包括在國內，現在已經有一些區域性的房管局已經在把這個房產證、包括一些相關的的房產信息上鏈了，就是它必須由政府機關來推動的，海外的情況我不是很瞭解，因為這個和我們STO的業務不是特別的相關，就是它是屬於另外的一個範疇了。海外的情況我不太瞭解，但是我認為是一個趨勢，然後國內現在人人鏈這家公司來推動和跟進房管局和一些相關的部門來進行房產證的上鏈，去年10月24日國家層面把區塊鏈上升至國家戰略的高度了。所以從去年開始到今年，大部分政府機關，包括央企都在採取區塊鏈的改造，包括政務平臺、身份信息、數字身份，基本都是在把線下信息、傳統紙質信息上鏈，包括醫療數據，所以這肯定是一個趨勢。

Tony Tong：咱們中國在區塊鏈、從創新、開發專利這些領域都是比較領先的，我也希望這次咱們中國可以彎道超車，我在美國也工作過十幾年，在香港也買過很多房子，我在香港有一在從事放貸，房地產抵押的公司，它在海外和香港都有一些糾紛，就是一個人把一套房子重複抵押騙貸，雖然在香港有房產登記網，可以在網上可以查閱房子是不是重複抵押，就是在香港君臨天下的一棟豪宅，3月15日這一天，這個人同一天和5個放貸公司簽協議，結果1000萬的房子就取得3000多萬的貸款，拿到了錢在香港網站上被登記大概要三天時間，所以他就在這三天時間內重複貸款就導致了這些問題，我相信這些問題可以跟貴公司未來要推出的一些上鏈，應該可以解決這些市場的痛點，來杜絕重複貸款抵押的騙貸行為。

Yale Ye：沒錯，這也是我們在國內要推動的一件事，因為有很多這種場景區塊鏈技術都能很好的去解決。在美國，可能這種情況相對就少見一些，美國制度體系更規範一些，所以在國內我們最近一直在推動區塊鏈技術的一些改造，包括還有很多其他的一些場景，都面臨類似的問題，包括一些政府的管控等。

Tony Tong：其實這種現象我覺得應該不會發生，但是經常也發生。因為這個案子我非常熟悉，也在媒體上報道了，這個人就是想借一大筆錢，把房子抵押出去，把1000萬的房子借了3000萬後跑路，讓這些ABCD放貸公司爭個你死我活，所以最後這些債權人都是虧本的。這個現象在香港我們是非常期待區塊鏈技術來解決這個痛點的問題，因為到現在還是一個房貸糾紛問題。

Yale Ye：這個是需要跟政府結合，如果是政府認可的話，剛才這種場景是完全可以用區塊鏈技術解決的。因為它是屬於唯一性的，信息無法篡改。而且整個交易鏈條都非常清晰，這個房子交易給過誰，包括抵押給誰，而且這個可以隱去一些私密性信息，大家只要知道這個結果，知道這個房子已經被抵押了，但可以隱去他抵押給誰這件事。所以區塊鏈技術可以解決很多其他技術解決不了的問題。

Tony Tong：那這些文件檔案上鏈，在不同國家地區，你可以評估一下嗎？咱們中國和美國、甚至歐洲其他國家到底排名多少，尤其是房產證什麼時候可以真正的上鏈？

Yale Ye：其實這一塊我認為國內走得反而比國外更靠前一些，主要的原因還是這樣，最開始也提到了，其實海外區塊鏈發展受數字貨幣推動，所以大部分技術都是公鏈技術，包括涉及到數字貨幣發行、交易所等，但是在國內恰恰是雙刃劍，因為國內正好對於這件事情有一定的限制，反而觸發了區塊鏈技術的落地和發展。尤其加上去年咱們國家政策推動，政府大力支持區塊鏈技術應用及落地，所以反而像剛才你提到的場景在國內更容易落地。國外就我瞭解的情況，中東迪拜那邊是希望建立數字王國，對區塊鏈技術看得也比較重，其他國家更多地還是把重心放在數字貨幣、數字資產，對於區塊鏈技術，包括聯盟鏈技術會投入的相對少一些。所以我覺得可能國內今年不是受疫情影響的話，今年應該很多場景都能開始落地區塊鏈應用了，但目前來說受疫情影響會有些延後，我認為在國內下半年的話會迎來第一次區塊鏈技術應用爆發期。

Tony Tong：就2018、2019時候有一陣子STO是非常熱門，我當時也是看過很多國內外的項目，甚至房地產項目，酒店、開發商也在考慮是不是可以通過VIE架構把國內的資產可以在海外STO通證化、融資。這方面您可不可以跟我們分享最新的政策大概是怎麼樣一個情況？

Yale Ye：首先在政策上，是一個非常好的發展趨勢和方向。比如說美國，它有一些相關的法律法規可以作為參考，包括基於REGD相關的的一些條例在做這個合規。最近，針對於REGCF、REG A+相關的一些政策，它有放寬，包括REG D，所以這也是一個比較好的信號。在日本，我瞭解到他們有計劃制定這個相關的STO的法案，據說5月1日開始會有一些相關的法案落地。臺灣我知道去年已經有一個STO草案提出了，只不過它可能在執行上有一些細節，關於募資金額、投資人門檻等有一些限制，導致這個法案可能並沒有很好地落地。新加坡我知道已經有相關的一些沙盒。在歐洲也有一些相關的法律框架可以做STO的發行，也已經做了一些相關的STO發行。所以整體在這個全球的市場來說，在法律合規性上來說，我覺得這個是有一個比較好的發展和空間的。

Tony Tong：那大概STO的整個流程需要多少成本，需要多少時間？怎麼樣去推進這個項目？

Yale Ye：那我大概簡單介紹一下涉及房地產STO的流程和成本。首先，我們一般對於這個項目本身，在最早的時候我們會先做一個項目評估，就是這個項目、這個資產是不是適合做STO，它不是所有的資產都適合做的，因為它跟市場有一定的關係。就像我們剛才提到的收益率，包括資產的成熟度，大家的接受程度。如果資產適合做STO，那麼我們就需要去研究，需要制定一個STO相關的一個方案，比如說我們選擇在什麼地區去發行，這個跟募資也是有一定的關係的，如果你不涉及到在美國做募資，其實沒有必要在美國做合規，但是如果想針對全球投資人來做募資的話，那麼可能在美國做合規比較合適，當然也可以選擇在歐洲，它會有一些不同的框架，可能我們要確定在哪個地方做這個發行。以及涉及到一些架構，比如我們是不是要做杠杆，我們是針對於它的產權+收益權，還是只是針對于收益權。我們是要做優先和劣後，還是說沒什麼差別，要不要有別的金融方式，對資產設計架構，我們需要針對這個資產去做法律合規，做這個審計，資產由第三方機構來做評估。這些工作都做完之後需要做通證發行，就是等同於在技術上把發行的這個行為完成，需要去做募資。募資是需要他們自己去做募資，還是通過募資機構來做募資，是不是要做一些配合宣傳，不同的法規它對於市場宣傳還有一些不同的限制。完成了所有發行募資工作以後，接下來要進行二級市場的交易，包括在資產完成交割以後還涉及到投後管理的問題，例如資產的出租、未來的銷售、物業的管理等等。在這個過程中，其實涉及到的大頭的成本主要是這幾塊：第一塊，在法律合規上。其實限制STO主要的門檻其實很大程度上是因為法律合規的成本比較高。包括據我瞭解像Aspen，據說也是花了五六十萬美金做了整個合規，我們之前也投入了大量的法律成本。有一個好處在於這種前期的投入成本落地以後，現在在法律合規上可以標準化了。比如像我們現在合作的律所，包括推薦的律所，如果做法律合規的話基本上3-5萬美金，包括PPM、包括form D的提交，包括藍天法備案，就是所有相關工作做完，極大地的降低了成本。第二塊，資產評估。基本上在美國資產評估在5000美金，有些資產甚至可以價格更低，如果不找很權威的機構也是可以再降低的。然後技術發行這一塊，比如polymath收8萬美金上下，我們也有一個發行的標準，基本上一個整體的設計，包含發行和做前期諮詢，整個做下來的話只需要5萬美金，我知道有些所謂的這種STO的投行，他們一般提供前期的一些諮詢服務，有的就高達20萬美金。整個市場前期處於不太規範的但是目前趨於一個規範和價格合理化，那麼會極大地降低成本。其他的環節，比如像上交易所的成本，當然這個一般是在你募資成功以後基本上是可以忽略掉，但是它的成本還是相對于比較高，基本上是要到5-15萬美金。現在可選的合規交易所也比較少，等同於交易所在這個收費上還是比較強勢。除此之外還有些涉及到成本，比如如果沒有合規的架構，需要註冊主體等，這些其實是沒有多少錢的。我們接觸的大部分客戶都有自己的主體，它無非是需要做一些服務。另外在這個裡頭還有一個小的技巧，可以更低門檻的去做STO發行，什麼樣的一種模式呢，就是前期只需要做兩個工作：第一，做一個項目的基本評估，判斷這個項目是不是適合做STO，適合在哪裡做。第二，針對於STO本身項目，做一個整體方案，包括架構、投資收益等相關的一個簡單方案。完成這兩個工作可以低成本的啟動這個項目，先去進行募資，如果募資能成功，然後再來做法律相關的合規，包括在做其他相關的工作。這樣成本能夠降到最低，這樣可能前期只需要1-2萬美金，就可以啟動一個STO項目。

Tony Tong：我們其中一個投資人——金沙江數字基金，它也投了T-Zero，T-Zero也是屬于一家交易STO的交易平臺。這些平臺惠邦項目融資嗎？我覺得最難得STO是不是投資人，平臺可以起到眾籌的作用嗎？現在STO融資是靠平臺去融資還是自己去找，去路演等？

Yale Ye：首先想先解釋您剛才提到的問題，你所提到的平臺不是募資平臺，所以據我瞭解他們也沒有提供募資服務，因為你像T-Zero他們都是交易所，他們主要解決二級市場的流通性問題，就如何獲得更多的客戶和優質的資產。然後像Harbor，他們是技術發行平臺，它是在技術上幫你解決發行這件事情，它並不是去負責募資的。那麼在美國是有成熟的募資渠道的，像我們目前發行的一些項目，也是需要跟第三方的一些募資渠道來合作。這裡頭就涉及到現有的募資渠道其實是非常豐富的。第一，就是傳統的數字貨幣，做這種數字貨幣募資渠道，可以幫助我們這些做STO項目負責募資。只是說它的投資人可能要選擇希望進行穩定性投資的投資人，因為跟它那些高額投資項目來比較可能就沒有優勢，但是它有它的其他的優勢，就是它相對更穩定，所以也能轉化一部分投資人過來。第二，屬於傳統的房地產包括金融的一些募資渠道。這個渠道現在是主力，針對于STO募資的一個主力，所以對收益率會有一定的要求，其實也是通過這種方式讓更多的投資人進來。第三，原先沒有做數字貨幣投資以及傳統房地產投資基金的第三類投資人，涉及到一部分散戶投資人（包括眾籌投資人），比如像Indiegogo的這種平臺，它們可以導流一部分投資人過來，因為它們原先是做眾籌的，所以這個跟眾籌融資也比較像。第四，我們可以基於新的概念，配合市場的宣傳，去沉澱一部分新的投資人進來。現在我們知道的大部分ST項目也是通過四種渠道同步進行募資。

Tony Tong：一般這種幫忙做募資的券商引薦投資人收多少中介費？

Yale Ye：一般像這種偏傳統的募資渠道，像我們合作的AZ這種公司基本上3%上下，但也要看你的資產的體量、資產的優劣，如果是針對于原先數字貨幣的這種募資渠道，一般是8%-10%，它們會要的募資費用比較多。所以我們目前不是側重于原來的這種貨幣的募資渠道去進行募資。還有就是剛才提到的像眾籌，包括一些新的投資人渠道，一般5%上下，還是要看資產的優劣程度。所以大概目前房地產STO的募資成本一般是在3%-5%。

Tony Tong：其實我認識很多這些房地產老闆，有這一些國內的項目，有的是國內的房地產老闆在東南亞開發一些大型的商場、度假村、酒店，他們很需要項目募資，您可以給一些意見嗎？

Yale Ye：我們最近開始在接觸一些東南亞項目，因為之前都是在做美國的項目，我們今年的目標就是希望在全球做資產的發行，所以說東南亞也是非常重要的，我們最近跟泰國的地產公司也做了深入的溝通。我們跟他們的一種合作模式，我們先幫他們做項目評估和分析，就是他們的資產適不適合做STO，能不能達到他的預期。如果能達到預期他們也願意嘗試的話，就會進入到第二個階段，來幫他們做一個整體的發行方案，在技術上，包括相關諮詢上。法律合規比較建議在第三個階段做，因為對於東南亞的一些地產商來說，沒有必要在前期投入太多，可以先試水看看市場對於它們資產的反饋。如果是募資的效果比較好，就可以來完成後面法律合規相關工作。如果是效果沒有那麼好，隨時可以停止，及時止損。我們目前也是想找一些東南亞好的地產巨頭和集團，能先從優質資產開始做試水，因為如果上市場還有一個教育的過程，如果前期不是很優質的資產我覺得可能對於整個市場不一定是一件好事。因為像你提到的金沙江數字基金也投了很多ST公司，但是現在整個行業的公司發展的狀況都不是特別好，主要的一個原因在於它整個市場沒有形成，二級市場沒有流動，因為一級市場還沒有起量，所以更需要的是有些好的項目能讓更多的投資人進來。首先一級市場得先把量做起來，我認為至少要做到10億美金以上、甚至100億以上的量級，這個市場才能形成，它的流通性才能形成。在這個基礎上的創新玩法，包括二級市場的流通就能被整體帶活。所以在這個過程中我覺得前期需要捆綁一些有想法的公司，包括我們現在跟中東，像迪拜、阿布紮比的一些知名的地產集團，我們現在也在洽談一些包括像Tamouh等知名地產集團，他們其實對於區塊鏈，包括數字資產還是非常的認可和敢於嘗試的。我覺得在這一塊還是有很大的機會的，所以是東南亞公司我們還是比較歡迎來合作的，但如果是針對國內，現在是有明確的一些相關禁止規定，所以目前國內的項目我們基本上是沒有參與的，如果是國外的我們會考慮合作。

Tony Tong：最後的時間，我想向各位介紹一下，我們環球證券通證有限公司GlobalSTOX Limited也是希望變成香港最早的一批能夠合法合規做STO發行的一家公司。我們正在做合法合規的運營，也按照香港證監會在去年3月28日和11月6日頒佈的一些有關虛擬資產交易平臺這些牌照申請和有關的規則在運營。所以香港是已經有法可依，可能香港還沒有向美國那樣有過很多STO成功案例，我希望今年年底可以看到SFC香港與會可以推出一系列牌照，能夠讓STO行業在香港合法的推廣，因為我們也找了很多不錯的房地產項目，有不錯的資產，也有不錯的收入，倒是我們也希望能夠在香港推出一些STO項目，也希望能夠跟貴公司多多合作。

Yale Ye：整體來說我認為STO也好、區塊鏈技術也好，一定是個風口和未來。我們希望能夠推動行業的持續發展，在國內我們希望區塊鏈技術能夠幫助更多的企業完成區塊鏈的一個轉型。在海外，在做STO也是希望能幫助更多房地產公司解決融資，包括流通性的一些問題。這個事情需要更多人的加入，大家共同來努力，包括經驗和技術上的互相交流。這個市場是足夠大的，希望通過我們的交流、通過香港區塊鏈應用學院能夠讓更多人參與進來。

Tony Tong：好的，非常感謝。也謝謝大家觀看HKBA網上直播訪談。

Yale Ye：好的，謝謝。

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编译者/作者：GSL環球通證

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