“企业免疫力”释放积极能量蓝光发展一季度营收破53亿

农历二月二“龙抬头”那天,蓝光发展(600466.SH)CEO迟峰给公司全体员工写了一封信。他提到,“如果说疫情是对自然免疫力的挑战,那么市场就是对企业免疫力的考验。”

商场逐利,变化于瞬息。2020年初的新冠疫情,给房地产行业带来巨大冲击,也让蓝光的企业安全意识变得尤为突出。一整个季度过后,蓝光发展交出了一份写满“免疫力”的答卷。

4月27日晚间,蓝光发展公布的一季报显示,公司实现销售额108.45亿,营业收入 53.12亿元,同比减少 7.9%,不过其归母净利润 5.14 亿元,同比增长 3.8%,保持稳定增长。与此同时,其资产负债率80.7%,同比下降 1.4 %;净负债率113.5%,同比下降54.5%,有效控制杠杆水平。

面对高度不确定性的一年,蓝光发展制定了2020年计划——土地投资总额不超过400亿元,自有房地产项目计划开工面积1100万平方米,竣工面积600万平方米,销售目标则并未提及。

可以看出,蓝光对于2020年的目标制定颇为谨慎,但其加强销售回款、拿地投资及融资频率等举动,则透露出全年规模增长的信心。

提升权益销售回款率至95%

回顾2020一季度,受疫情影响,我国经济面临较大挑战。与此同时,中央保持房地产调控定力,坚持“房住不炒”定位不变,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”成为各个地方政府“因城施策”的统一指导方针。

政策的严控,以及疫情“黑天鹅”的突袭,让房地产行业如入寒冬。从国家统计局数据来看, 2020年一季度商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%;商品房销售额20365亿元,下降24.7%。

受一季度楼市成交短期回落的影响,2020年1-3月,蓝光发展房地产业务销售金额为108.45亿元,其中合并报表权益销售金额为80.25亿元,销售面积117.58亿元,对比2019年同期有所下降。

纵观全行业来看,在疫情的冲击下,销售额下滑成为众多房企面临的普遍压力。据克而瑞数据显示,2020年一季度,TOP100房企销售总额达1.68万亿元,较去年同期下降近两成,疫情对全国楼市造成较明显冲击。

不过,从全年情况来看,根据华泰证券的预测,蓝光2020年可售货值接近1800亿,足以支持全年1200亿的销售金额。

值得一提的是,蓝光发展一季度销售回款为76亿元,权益销售回款率达95%。据此前媒体报道称,蓝光发展内部提供数据显示,蓝光2019年年度综合回款率达约85%。相比之下,其一季度回款率较年末提升10%。

这一定程度上得益于蓝光发展的营销架构调整。AI财经社了解到,2019年,蓝光就开始推进营销铁军战略,2020年蓝光又在总部“强区域”的基调下,进行职能架构调整。调整后这支队伍分为三大职能部门:营销管理部、市场客研部和CRM部。意在保证以回款为核心导向,提升营销体系工作效率。

借多元化投资模式大力拓储

虽然疫情给一季度的销售业绩造成一定冲击,但在动荡的行业变化下,蓝光也在积极利用周期,结合市场动态变化,加强多元化投资拓储。

进入2020年,蓝光发展对核心区域进行了多笔房地产项目投资,布局常州、晋江、泰州、南宁等多个项目。2020年1-3月,蓝光发展通过多元化的投资模式,新增项目10个,新增总建筑面积130.74万平方米。

这也与蓝光发展此前的投资策略相符,正如年报所指,蓝光发展将深耕重点城市,向市场好、周转快、能力强的区域倾斜。

事实上,作为一家四川起家的房企,蓝光发展长期围绕着成渝区域布局,但从2015年开始,蓝光提出“东进南下”和“1+3+N”策略,以四川区域作为业务发展的核心,布局长三角、珠三角、环渤海三大地区。

2020年,蓝光发展制定了1500亿货值的投资计划,进一步聚焦新一线和强二线、强三线土储。不过,从目前来看,来自川蜀之地的蓝光,发力华东的意图则更加明显。

“以前蓝光发展聚焦于西南片区,未来应该更深入地向全国发展,尤其是东部。其中华东区域要占到三分一左右的规模,华中和西南则达到五分之一左右,而华东的增长要更高一些。”迟峰表示。

AI财经社查询年报发现,2019年,华东区域是为蓝光贡献销售业绩最多的区域,共实现260.96亿销售额,同比增长24.74%。而在2019年蓝光的自有地产项目里,华中地区开工面积在203.92万平、竣工面积也在128.12万平,是各区中占比最高的。

能明显看出,蓝光发展从西南区域向华东区域发力的痕迹和趋势。

持续优化融资结构

在持续保持规模稳健发展的同时,蓝光发展也在持续优化融资结构。对于地产业来说,融资能力是其生命线,在一季度业绩大幅增长的同时,蓝光发展的融资额度和融资渠道也在不断提升。

2020年一季度,蓝光完成了多笔融资,包括子公司在海外发行2亿美元无抵押固定利率债券,子公司发行设立办公物业类REITs资产支持专项计划,并在4月获得上海证券交易所无异议函,3月中完成了7.5亿元公司债的发行,票面利率为7.15%。

此外,蓝光发展也在积极拓宽融资渠道。2020年1月蓝光发展子公司拟设立办公物业类REITs,发行规模不超过人民币10.65 亿元,在4月获得上交所无异议函。3月5日,子公司在境外发行2亿元美元债,多元融资渠道通畅叠加负债率修复释放杠杆空间。

截至2020年一季度,公司资产负债率80.7%,同比下降1.4 %;净负债率113.5%,同比下降54.5%,有效地控制杠杆水平。

早在2019年底,蓝光发展已然加强去杠杆力度,其净负债率达到79.2%,同比下降了23.5%。中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示,125家上市房企的净负债率均值为92.52%,蓝光发展的净负债率低于行业平均值,整体保持良性势头。

为了进一步提升蓝光的财务表现,迟峰表示,“今年蓝光要实现资本突破,就要坚持财务稳健,积极发挥A+H双资本平台作用,提升融资能力;提高资金使用效率。”目前蓝光已建立了16家总行级的银行战略合作,这将是蓝光重点突破的融资渠道。

资本市场对于蓝光的业绩预期也较为稳定,蓝光主体信用评级被大公国际资信评估有限公司上调至AAA,标普评级B+,穆迪评级至B1,评级展望稳定。

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编译者/作者：区块链小帮手

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