房地产通证化的市场基础设施（一）：底层区块链

尽管在过去的两年中，美国房地产通证化市场已经经过了持续的发展，但它目前依然处于早期阶段。也就是说生态的各种基础设施正在开始形成，生态中的各种的角色还没有清晰地形成，它们各自的职能自然也没有完全确定下来，生态中各个角色之间的协作规则和流程也没有确定下来。所以目前房地产市场的通证化依然有很大的操作空间。

目前进入这个市场的各种参与者依然有很大的空间来定义这个生态的发展。对于后期的进入者来说，只能在已经建立成型的市场结构当中，按照已经确定好的市场规则来参与了。

在目前的发展阶段，生态中正在形成的一个最基本的组成部分是底层的支持运算系统。这个底层基础设施的主要技术自然是分布式记账技术。对于目前的参与者来说，选择哪个分布式记账技术决定后期的生态的发展。这就如同在移动互联网的发展早期，有多个操作系统在竞争，包括诺基亚的操作系统，黑莓的操作系统，微软的操作系统，当然还有苹果和安卓的操作系统。

移动互联网发展到今天，目前只有苹果和安卓的系统依然存在。在房地产的通证化发展过程中，底层的操作系统之间的竞争同样正在进行当中（见我的关于区块链技术底层操作系统之争文章）。为了保证长期持续的发展，任何服务提供者都必须在底层区块链技术方面做出正确的选择。在进行这个选择方面，必须基于以下原则。

第一，这个底层分布式记账技术必须是开源的。区块链技术最基本的特点就是用技术来保证信任。在其之上支持的业务，因此可以不受国界，语言，文化和商业经营习惯的限制，完全是通过技术来保证信任。保证这种信任的前提之一就是底层技术并必须是开源透明的。这样的要求已经成为区块链技术应用的一个基本要求。目前市场中有影响力的区块链底层都是开源的。从比特币和以太坊开始，直到今天的Fabric, Quorum, Corda, 以及Libra区块链。只有在这样的底层技术的支持基础之上，才有可能开展国际性的业务。不开源的区块链技术底层，只能依靠其提供者的市场影响力来开展业务。但这样的发展起来的几率基本上是零。

第二，这个底层链一定是个许可链。由于在这个生态当中开展的业务涉及实体资产和实际的货币，所以交易者一定要实名，并且经营一定要符合相关的法律。房地产通证的本质是证券，所以支持这个生态的底层必须满足各种法律和监管要求。用户的身份是最基本的要求。因此公链就不可能作为这样的一个底层基础设施。

第三，必须对智能合约有非常好的支持。在这样的一个业务中，房地产的各种资产是需要通过智能合约来定制实现数字化的。交易中的各种合同也是需要通过智能合约来实现。因此这个底层系统的智能合约功能必须强大，而且使用便捷。在对智能合约的各种要求中，安全性是一个最基本的要求。 第四，这个基础设施必须满足商业经营要求。这就包括数据和功能的权限和安全。只有交易的相关各方才能拥有交易数据。生态中与交易无关的其它方不能获得这些数据。

第五，它必须能支持生态的运维和管理。这方面一个主要的功能数据汇总和汇报功能。这是防止商业欺诈和保证生态安全运行的一个基本要求。

第六，性能不是这个底层区块链的基本要求。市场中此方面的一个非常普遍的错误认识是强调区块链系统的性能。但是这个认识是错误的（见我的相关文章）。区块链技术最大的价值是解决多方合作。在目前的经济和金融活动当中，有很多的多方合作场景依然是非常低效的状态。目前的这些流程通常需要数天或数周才能完成。譬如证券交易后的结算，贸易金融和房地产的交易过户。如果将区块链技术应用于这样的场景，流程时间可以大幅缩短，可以实现一个数量级以上的改进。目前的分布式记账技术完全能够满足这样的性能的要求。所以对于房地产通证化业务来说，底层区块链技术的性能并不是一个主要问题。

第七，这个底层基础设施的交易成本必须低。房地产的通证化是一个证券产品生成和流通的过程，会有大量的交易流通。如果支持这样海量交易的成本过高，这就会降低这个业务的可行性。

以上是选择房地产通证化的底层区块链的一些基本要求。市场会对目前市场已有的区块链底层按照以上的要求进行选择。对于未来能够胜出，成为全球房地产通证化市场的底层的区块链来说，满足以上要求是最基本的要求。这就如同任何手机操作系统都必须满足一些基本要求才能被移动应用开发商所采用一样。

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编译者/作者：谷燕西

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