房地产的天变：23年后的大转折与币圈场外收入

8月31日下午，国新办（国务院新闻办公室）举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。会议宣布住建设部将以发展保障性租赁住房为重点，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，以实现“全体人民住有所居”。这代表着一种“租售双轨制”的来临，即存量商售房与增量公租房的并存时代。这让蓝调很有感慨，23年的风起云涌造富无数的房地产大时代进入了尾声。

1998年，国内房地产商品化改革，从此开启了国内房地产的几乎不间断的热潮，23年间，绝大多数时候房子都是买到就是赚到，国人的个人收入大部分都投入了房产，绝大多数的“富裕人群”其实就是富裕在房产上，两个同样收入的家庭，如果1个买了房而另1个没有买，只要5年时间，就会让他们的财富状况天壤之别，至少相差20年的不吃不喝的薪资收入。当然这样状况的不断发展，到现在本身有点难以为继，因为对于绝大多数新入城市者或者家境普通的青年人，面对现在的商品房价只能是“躺平”了，除了少数的发财幸运儿，其它普通人想靠着薪水买房，要么就是幻想，要么就是在父母支持下仍然是一辈子节衣缩食。恐怕来到币圈的不少人也是梦想在币圈发财后回去买房的吧。

这种情况当然不利于消费，尤其是最近年度多数产业终端消费市场状况不太好的情况下。例如今年7月，PPI上涨9%，而CPI仅上涨1%，这代表着工业生产的成本上升了9%而消费价格仅上升了1%，成本涨了企业销售价格却不敢涨？说明老百姓不敢消费，涨了没生意嘛。再看一下今年五一，我国出行人次恢复至2019年同期的103.2%，但是最终消费却只有2019年的77%左右。旅游的人更多消费却大降，显然，能够旅游的人群都捂紧了钱包，他们一般还算属于国内比较富裕的人群——收入有限、不敢放开来消费啊。拼多多为什么火过天猫？低价品大行于世？

除了终端经济不景气外，不敢消费最大的因素当然就是房产，为了买房，中国家庭的负债率是节节上升，2020年居民负债率超过60%，啥意思？家庭中总资产的60%是债务，某个中产阶级的房产+车+资产+现金可能有500万资产，但其实其中300万都是债务，每年收入20~30万还了当年的债务本息后，剩余的那点收入当然只能算计着消费咯，而且岂止是家庭？房地产绑架了整个经济体，中国1300万亿金融资产（200万亿美元），房地产负债肯定占大部分，最近X大的事情沸沸扬扬，其商票几乎成为废纸，其实大多数的大型房地产企业的负债率都超过80%。2020年年底，我国宏观杠杆率一下子飙升到了273%！杠杆的大部分还不是房地产？

按照新的“共富路线”，理想的状况是什么呢？现在的策略叫“房地产去金融化”，去金融化当然就是去杠杆，不贷款。想买商品房人们只能靠自己的实际收入，没有杠杆的放大吹泡效应，房价自然会比较合理，例如上海买房1万5，长沙买房4千。按照几十年前的经济研究，家庭6~8年的收入买一套房是理想状态。设想一下，如果将房价降到当下的1/5左右，而教育和医疗也去杠杆，家庭无需每年支付大笔的补习费，医疗和药品费也降下来，如果这3座大山的成本综合降到当下的30%~40%，家庭刚性开支大幅被降低，就可以想象，这将释放出多么庞大的社会消费伟力，人们的收入就会转向其它消费，经济发展估计会沸腾吧——三业暗而万业明，一个新的良性经济循环就此形成。

可惜，面对当下现实，这几乎只能是梦想。尤其是房地产，绝大多数家庭的财富都绑定在房产上呢，何况银行贷款的很大部分也是房地产，更不要说保障各级政府的财政收入了。如果轻易地让房价大幅下降，所形成的海啸可想而知。所以还是师法过去改革时的策略“不动存量动增量”。商品房可能逐渐成为存量，大量的房地产公司难以取得新资金，要继续开发就必须有自己的大实力。而个人房贷越来越难，购房资格也收紧，没有个人实力想靠贷款就不要想了。目前的商品房总量已经能满足87%的人口，不会让过去那种疯狂的开发持续了，对于多数房地产公司，未来生存难度恐怕越来越高。

增量是什么？为了“解决好大城市的突出住房问题”，策略就是大量增加公租房、共有产权房和长租房。北京的供地中已经规定至少15%是不可市场化销售转让的共有产权房，其它地方也会跟上的。商品房的土地供应会越来越少，而未来继续增加的城市化人口中，多数人只能依靠租房了。实现这个策略，无非是让商品房的开发和购买难度越来越大、供应相应缩小，而公共财政不断向公租房类型倾斜扩大供给，商品房相对公租房的比例会越来越缩小。不能一步达到“共富路线”的理想目标，但不妨碍朝着理想逐步地调整和改进。

早在几个月前，新模式已经在酝酿，最大的政策就是接下来卖地收入划归税务，地方政府失去了对卖地收入的直接管控权，因为税务自国地税合一后管控权基本已经属于中央直辖。一种“新计划经济”的供地和房地产模式正在拉开大幕。

大转折往往会创造一些新机会，也会让一些人付出转折的阵痛。教育培训已经基本黄了，1300万从业人员大部分要再就业。房地产销售原来也是一个普通人就业的大类，而随着商品房行业的式微，未来再就业的规模也会很惊人，估计总数字大概也不会下于教育培训。推而广之，装修、设计、内饰、建材等等周边产业，都会感受到逐步的冲击。3年或5年后来对比今天，对币圈而言场外收入的格局对于很多人都是大变的。国内的总就业人口好像是7亿多，而最近几年恐怕由于政策变化导致行业变迁的就业调整，就算是达到10%，7千万人都是可能的。

所以衡量一下你现在的场外收入职业，对照一下政策的发展，未雨绸缪可能是必要的。这一轮牛市不知道你有没有抓住机会？如果没有，如果明年熊市后，未来的牛市机会就需要积蓄资本，而普通人的资本来自于对自己场外收入的把控。或者追上时代的潮流，或者在时代潮流中艰难跋涉。做好自己吧。

以上就是蓝调国内房地产行业在共富路线下的发展趋势及对币圈场外收入由此而变的一些思考。一家之言，仅供参考。

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编译者/作者：蓝调99

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