我有故事：玩金融者毁于金融

金融之所以那么吸引人，是因为如果顺风顺水，那赚钱的速度会远远超过任何实业。若干年前有名言“做实业不如做房地产，做房地产不如做金融”。正说明了当时给人们的一种有点事实支撑的感觉，即当时实业的利润不如房地产，而房地产的利润又不如金融。打个比方，实业大概就像是吃饭，提供身体基本营养但谈不上口感，而金融大概就像吃菜，很多菜口感很好但未必有什么营养。但多数人如果选择，有口感好的菜不吃饭都行。金融在现实中大概也是类似的情况，很容易让人上瘾，最后无心本业，但金融其实也很严肃，如果用“玩”的心态，高概率很难有好结果。本文就讲述玩金融者如何毁于金融的故事。

大家都知道，近期从某大开始，房地产大平台开始不断暴雷，今天是某大，明天是某光100，后天又是某样年之类的，主要的暴雷企业有一个显著的特点，那就是他们基本上都有美元债，美元债在他们的资本构成中占重要地位，各种暴雷中显著的一点也是他们可能无力支付美元债了。

先打岔一下，这个时候所有房地产企业里面最让人羡慕也最让人恨的对象是万科，因为万科是从2018年国家开始宣布“房住不炒”的时候就全面收缩，在某大们将万科鄙视成傻子憨憨的时候坚决收缩，所以现在日子是最好过的，手握2000亿人民币现金，像秃鹫一样盯着某大们的优质资产，最近不断传出万科意向收购某些房地产大企业资产的传言，其实估计万科还会等一等，没死透呢，死透了再收购最廉价。这一轮之后，万科大概率会重回国内房地产老大的位置。这种不同的结果，大致就是万科坚持了自己是房地产公司，而其它暴雷的公司，几乎都已经成为了金融公司的缘故。

言归正传，当人们观察某大的时候，都会有一个疑问，许某怎么会有那么大的本事，负债2万个亿？算下来某大几乎是从成立以来每天借款2个亿，这在人们的常识中简直不可想象。某大的房产在暴雷前在各地若干年销售应该都还是不错的，那赚的钱都去哪里了呢？

奥秘就在美元债上。要知道，传统的房地产开发，是开发商自筹资金买下土地，然后以土地抵押向银行借贷开发贷款，建筑施工取得预售证后，向社会公众销售逐步得到回款偿还贷款和赚取利润。这个循环持续了很多年，但美元债兴起后，所谓高端的“金融玩法”就开始主导某大这些开发商，以致到后来，其实他们的房地产本业已经成为其金融运作的载体而不是核心。

怎么玩的呢？例如某大，在香港以纯信用借入美元债若干，进到国内就从债权变成股权，例如某大在某地某个项目公司的股权，这个项目公司又会吸收当地富人参股，筹够了土地款后竞拍买地，再用土地抵押取得开发贷后建筑施工，最后取得预售证后销售回款，偿还贷款。而通常，该项目的资金在中途还会抽取部分去启动其它项目，资金缺口就由施工企业先垫款。这样的搞法，杠杆奇高无比，高昂的债务结构就此形成。

上面的逻辑看懂了吗？不懂的话我们再用数字来模拟一遍。假设某大在香港借款美元债2亿美元（不需要抵押，只要信用就行），资金进入国内变成13亿人民币（按6.5汇率），用来开发一个土地价值50亿人民币的项目，所以首先缺额37亿是在当地富人和企业中募集（负债或股权）。这样参与拍地取得土地后开发贷假设60%又获得30亿资金，但这30亿资金只留下10亿用来启动开发，真正开发中由施工企业垫款。其它20亿其实挪用到另一个新项目作为启动资本金，又开始重复上述的过程。所以我们就发现，恒大0资金从借入美元债2亿美元开始，杠杆就不断放大，这笔2亿美元用得好的话，启动10个50亿项目也不是不可能，这就是500亿人民币了。所以，按此逻辑，2万亿负债有什么不可想象的呢？如果不是形势变化，最后搞到4万亿、5万亿都不是不可能。

0资金可以控制500亿土地价值的项目，这将是何等利润空间？这样的金融逻辑够不够强？一旦玩上了怎么可能不上瘾？一堆平台们都觉得学到了华尔街美国的“高端财技”，其实他们忘了，一切都需要“顺风顺水”这4个字，一旦逆风逆水，就像是船载货过多已经压到了水线一样，起风一震荡就沉了。本身似乎总资产还大于如此规模的负债，但到了当下这种债务挤兑的时候，资产往往是卖不出价格的，仨钱不值俩钱，万科就等着你们资产只值一钱的时候呢。而负债只有随着时间，叠加利息，越来越多。在顺风顺水的时候，就不去考虑什么叫“波动”，什么叫“产业周期错配”。

这确实是属于华尔街的财技，但华尔街与国内开发商们的区别在哪里呢？就在于华尔街掌握美国的印钞机。华尔街负债过高的时候，真正牛逼的是可以通过制造金融危机来抹平和降低实质负债，资产左手倒右手，有印钞机加持，很快就能翻个N倍，人家只要美元霸权在，永远稳赚不赔。这样的“财技”就算这些开发商了解，又怎么可能模仿呢？相反，了解了这些开发商的伎俩，对于国内政府来说，恐怕是只有愤怒和坚决打击。

美国的各种华尔街“先进金融经验”，不去理解人家能这么做的本质逻辑，不去考虑国内情况，盲目模仿，光看狼吃肉，不看狼吃打是不行的。最终就是某大们的结果。有句话请记住，政治是分配的艺术，而金融本质上是政治的延续，是除了战争以外最快的转移财富的利器。

不考虑政治，仅仅只从商业上来考虑投资策略，也必须吸收这样的经验。例如在币圈，恐怕投资比特币或以太坊现货就像是房地产的本业，而合约或山寨币就像是房地产加了金融杠杆，但永远记住，加杠杆就必须承担行情波动和错配的风险。

以上就是蓝调对某大等房地产商如何玩金融最后毁于金融的解析，慧眼看世界，认知才赚钱。一家之言，仅供参考。

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编译者/作者：蓝调99

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