北京商品房预售许可办理拟调整,三大变化无关放松调控

北京市住建委今日(4月3日)发布通知，就关于优化商品住房预售许可办理事项面向社会征求意见。征求意见稿提出，新建商品房项目申请预售许可由一次调整为两次，预售许可截止日期调整为房屋交付日期。可售仓储、车位等部分可再单独办理一次预售许可，但只能报价一次，严防分批涨价。

此次调整是否意味着北京楼市调控放松？北京市住建委相关负责人表示，此次调整是市住建委在坚持“房住不炒”定位，落实城市调控主体责任，实现“三稳”目标的基础上，对商品住房办理预售许可做出的优化措施。

其强调，调整后，开发项目预售许可申请“门槛”没有降低，房地产宏观调控政策没有改变、调控力度没有放松。

焦点1

预售许可截止日期调整为房屋交付日期

北京此次拟对商品住房预售许可截止日期进行调整。

征求意见稿提出，商品住房项目(含共有产权住房)预售许可截止日期调整为预售方案中确定的房屋交付日期，且应与预售合同中约定的房屋交付日期一致。如在预售方案确定的房屋交付日期前，商品住房项目已办理不动产首次登记的，预售许可截止日期为不动产首次登记日期。

根据北京现有政策规定，预售许可证在项目竣工之后4个月到期，就无法进行预售；如继续销售，就需要项目取得初始产权登记(大产权证)后，申请办理现房销售备案。据记者了解，项目竣工到具备办理大产权证条件的时间较长，平均在12-18个月，导致企业存在较长时间的销售“空窗期”，期间购房群众无法签约。

首都经济贸易大学赵秀池教授表示，此次将预售许可的截止日期调整为开发企业和购房人双方约定的交房日期(交付日期平均晚于竣工日期10个月左右)，一方面可有效延长预售期限，使得预售许可和现售备案实现顺畅衔接，更加便于购房人签约和企业组织销售；另一方面，清晰界定了商品住房项目的预售许可期限，避免可能出现的“无期限”预售和“办证难”问题；同时，规避开发商在销售“空窗期”侵犯购房者合法权益的可能，降低交易风险。

此外，针对超过交付日期又确需延长预售期限的项目，征求意见稿也明确，开发企业可提出预售许可延期申请，但必须提交开发商与全部已购房人签订的《延期交房协议》，且预售许可延期期限不得超过《延期交房协议》中约定的商品房交付日期。

焦点2

新建商品房项目可分两次申请预售证

此次征求意见稿中出现的另一个重要变化，是对预售许可规模的调整。

征求意见稿提出，新申请办理预售许可的商品住房项目，一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分可以申请办理两次预售许可，但最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可。

据了解，目前，北京开发项目预售的最低规模为：一个施工证范围内的住宅，需一次性办理预售许可，即一个施工证对应一个预售证。而一个预售项目一般对应若干栋楼，甚至十几栋楼，一次性办理预售导致部分区域供应集中，影响区域市场供需关系。另外，项目去化较慢，形成库存积压，资金无法回笼，企业经营面临压力。

赵秀池认为，此次适当调整预售规模，允许一个施工证范围内的住宅办理两次预售，既有利于优化区域住房供应节奏，也有利于企业缓解资金压力尽快复工复产。

值得注意的是，北京市住建委相关负责人指出，调整后，开发项目办理预售许可的其他法定条件、形象进度要求、资金监管等政策均没有变化。“对商品住房办理预售许可做出的优化措施，开发项目预售许可申请‘门槛’没有降低，房地产宏观调控政策没有改变、调控力度没有放松。调整后的要求仍然高于国家有关规定。”相关负责人说。

焦点3

车位可单独办理预售许可，但只能报价一次

记者注意到，此次征求意见稿还提出，施工许可证批准范围内地上住宅已办理两次预售许可的，可售仓储、车位等部分可再办理一次预售许可。

在购房时，业主对小区车位普遍非常关注。目前，北京各个区对于商品住房项目的地下仓储、车位的销售要求并不一致，有的规定只能办理现房销售，有的要求与新建商品房同步办理预售。这就导致有人担心“买不着”，也有人担心“买不起”。

赵秀池表示，允许仓储、车位等可售部分单独办理一次预售，更灵活了，也能更好维护购房人的合法权益。

但为防止开发商借两次办理预售许可分批涨价，征求意见稿也明确，项目在首次办理预售许可时，就要一次性向政府主管部门申报施工证范围内全部可售住房、仓储、车位的销售价格。已办理过预售许可的商品住房项目，一个施工许可证批准范围内仍有未办理预售的住房、仓储、车位等，满足预售条件的，可以再办理一次预售许可，但申报价格不得超过前期同品质产品价格。

（文章来源：新京报）

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编译者/作者：新京报

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