安搭Share|前瞻——从高增速向高质量的战略变革

自2019年以来，房地产整体政策坚持“房住不炒”的基本调控方针，从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同——因城施策、一城一策，部分城市下沉至因区、因势施策，等等这一切，都确保了房地产市场的稳定运行。

进入2020年，在经历了年初的疫情冲击之后，从二季度开始，社会经济逐步回归平稳状态，楼市交易回稳。在此期间，多地政府纷纷出台了疫情时期房地产行业的支持政策，从暂缓土地出让金、暂缓贷款偿付等多个维度，有效缓释开发商现金流的风险、引导行业秩序逐步恢复，进一步体现了因势施策的稳定性。

2020年上半年，全国商品销售额和销售面积分别为6.69万亿元和6.94亿平方米，较2019年同期下滑5.4%和8.4%。因疫情影响，众多房企被迫拉长销售周期，放慢开发速度，市场的下行趋势，也不得不让房企们改变曾经“高歌猛进”的经营策略。

恒大打响网络促销第一枪，折扣卖房引发热议；中海打出“拢贤拓疆”的标语，开启寻地合作计划；万科从“活下去”到“巩固基本盘”，围绕城乡建设和多元业务板块进行布局……诸多行业领跑者们对未来的“态度”，也从一定程度上映射出当下市场的“温度”。

当拼命奔跑的房企，刚从疫情中回过神时，调控的消息再度轰然而至。“三道红线”的出台，将分别从整体、长期、短期三个维度，衡量房企的财务状况，整体控制房企高杠杆风险。这不仅对头部房企，对中小房企都将有深远影响，激进拿地扩张、高周转冲规模或将受限。

调控政策的推陈出新，无疑给建立在高负债之上的高增长模式，打上了一个大大的问号。“房住不炒”政策基调已经成为行业共识，且为维护楼市稳定，“因势施策”的力度将进一步加大。在资本市场上，由于地产板块整体承压，众多地产企业股价出现大幅下跌的情况。然而，依然有一些企业实现了业绩的稳健增长，同时在一定程度上打消了投资者的疑虑，有个别房企的股价甚至创出新高。

合生创展持续股权投资高科技公司，以科技赋能全产业链发展，受益于此项投资，上半年集团实现净利润51.02亿港元，几近翻倍增长；龙光集团专注城市更新，上半年该业务贡献收入约6亿元，营收占比首次超过20%，成为集团业绩增长新引擎；龙湖集团秉持稳健发展策略，在整体经营环境不佳的情况下，依旧取得业绩的稳定增长，同时上半年集团保持了平均借贷成本4.5%的低位，受益于其扎实的基本面，持续获得资本市场的认可，股价接连创下新高……

在新的游戏规则和市场逻辑下，市场分化日益加深，一轮洗牌在所难免。对于地产行业而言，这一方面是为了保障了整体的长期健康发展，一方面也驱动地产行业从高速增长阶段进入高质量发展阶段。

在市场进入理性发展和高质量发展的背景下，伴随市场环境与政策的变化，地产行业或将迎来一系列全新的变革，包括步入存量市场、需求端升级、现金流管理等。对地产企业而言，也将不再单纯以“地产”为中心，而是作为基础空间、环境空间、文化空间等的营造者、服务者或者共生者，与其它行业协同、有序、平衡发展。

对于优质地产企业而言，“三道红线”给予了更舒适的发展环境，强者恒强时代来临。

从整体来看，在2020年上半年疫情冲击下，房地产行业集中度加速提升，“强者恒强”的竞争法则没有改变。对于企业而言，自身资产规模的壮大，从根本上很大程度意味着拥有更多的底气。头部企业规模增长速度虽然有所放缓，但更注重有质量的增长，在加强客户研究、提升产品力、优化城市布局、提升产品效应等方面积极探索实践。在市场化承压的背景下，未来行业的竞争不仅只是销售规模的竞争，更多的是体现在企业自身能力，如盈利能力、融资能力、风控能力、运营能力等，此类才是未来房企核心竞争力的重要组成。

在楼市调控、社会秩序重建的大背景下，投资者对于房地产企业的投资将会愈加谨慎。上市房企作为行业中的风向标和中坚力量，研究其股权投资价值有助于挖掘出一批标杆房企，从而降低投资风险。

根据企业公告披露数据，A股样本企业2020年上半年总资产规模均值为2195.44亿元，同比增加15.74%，增幅却不及2019年同期；净资产规模均值412.70万亿元，同比增加23.51%，较2019年同期增幅上升4.52个百分点。H股样本企业2020年上半年总资产规模均值为2901.75亿元，同比增加14.32%，增幅低于2019年中期；净资产规模均值561.58万亿元，同比增加14.7%，增幅较2019年同期上涨4.7个百分点。

在A股房企中，一直以来分化较为明显，大型房企往往具有央企、国企身份，因自身企业性质的缘故，在获取土地、融资及政商关系等方面获得较多优势，逐渐打造自身核心竞争力，综合实力不断提升，抓住市场机遇快速发展。但也有部分中小型企业，在区域持续深耕，早期获得的低价土地入市后，为其提升了获利的空间。

而H股上市的内房股在过去主要是大中型房企，且以私营企业居多，但由于近年来A股市场严格限制房企进入，以中梁控股、新力控股、大发地产等为代表的众多中小型房企也相继登陆H股市场。在此轮房地产市场周期中，虽然部分头部企业过于注重规模的增长，从而忽视了借贷规模不断高企，导致盈利能力和运营效率的下滑，但他们的整体经营情况尚可，能够及时做出应对及结构调整，仍然具有一定的投资价值。

整体来看，随着行业集中度不断上升，房企不断做大规模的同时，有意识的向实现有质量的增长迈进。在增量开发严控的政策下，存量的政策相对宽松，虽然企业规模增速有所放缓，但房企间的规模之争并不会马上刹车，很多企业都有存量战略的意识，行业集中度上升是趋势。

房地产行业的竞争与发展，不仅仅体现在销售规模上，更多的是体现在企业自身的综合实力。我们通过结合股权投资及房地产企业的实际特性，从盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模等维度，展现2020年地产行业的浮沉与变革。

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编译者/作者：所能品牌资讯

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