【币范·投资】数字货币和房子的事情，我想和你仔细聊聊

各位小伙伴大家早上好，开篇前问大家一个问题，你目前所有的资产占最大头的是哪个？数字货币？我想大多数人应该不是币，大概率的回答是房子吧。紧接着思考，你在房子投资上占用的时间和精力有多少？我估计可能都没数字货币的二分之一吧。

这样对比下来，是不是觉得非常奇怪，所有今天我想把你的视线从数字货币拉回到房子，看看买房这件事。

必修的致富思维

事实上，买房，一定是让我们的生活过得更好，而不是更糟糕。

想要买得起房，一定要方法对才行；想要买得好，一定要有策略。

贫困的人之所以贫困，是因为他的思维认知存在错误，他的做事方式存在问题。很多人对于致富存在错误的认知，主要表现于以下几个方面。

错误认知1：致富是少数人的权利

错误认知2：致富与否，天分与环境是决定性因素

错误认知3：致富，靠积累与节俭

大家都知道，物价涨、房价涨、生活成本涨，这些涨幅远远要高过工资的涨幅。只是靠原始积累与节俭，我们永远无法致富。

错误认知4：致富，就是通过努力工作赚更多的钱

全球最有价值大师之一理查德·巴克敏斯特·富勒博士的财富三大定律可以帮助我们树立正确的致富思维。

定律1：我服务的对象越多，我的效能就越高

定律2：法则本身通过决定来呈现

定律3：世间万物，都有它的两面性

你想让身边人认可你，信服你的决定，那就做给他们看，而不只是说服他们，跟他们沟通。同理，你帮助穷人最好的方式就是让自己去致富，成为鼓舞人心的榜样，为他们树立一个可供学习的典范

致富，无关天分，只关乎路径

在明确了正确的致富思维之后，我们分解致富的要素，细分为7点。一个人获得财富的多少，是与他愿望的清晰程度、决心的坚定程度、信念的稳定程度和感恩的深入程度完全成正比的。

租房与买房哪个更划算？

租售同权，房住不炒，买房不如租房？

房子，永远是抵御风险的现实基础

买房是财富累积性行为，租房是财富损耗性行为

为什么说租房是一种财富损耗性行为呢？

因为租房就是把你赚来的钱花出去，花出去后没了就没了。即使你租5年、10年，或者更久，房子也不可能是你的。而买房不一样，买房属于财富累积性行为，即你月供5年、10年后，这个房子的所有权最后是属于你的，你还可以变成房东收取租金，通货膨胀、房价上涨这些因素都不会给你带来损耗，反而会给你赢得更多的利润。

付租金这个行为是消费行为，即便租金再低，也是资产的消耗；收租金这个行为是累积资产的行为，即便租金再低，也是资产的增值。付租金再低也是消费，收租金再低还是资产。因此，买房是财富增值最好的方式之一。

还有更重要的一点就是，房产是这个社会评价一个人的社会地位和阶层的重要标准，在城市里有一套自己的房子，你的社会地位、社会阶层、身份等这些“隐形的资产”也会和房子的价值一样不断“增值”，这些资产反过来又会促进你财富的增加。

疫情中体现的非常明显

生存游戏：谁有资源，谁有话语权这个社会是一个资源社会，谁先抢占了资源，谁就有话语权。房产是个人的一种高价值的不动产资源，拥有房产会让你更有话语权，因为你是掌握资源的一方

除了前面提到的资源优势、增值优势、话语权优势外，相对于租房，买房还有哪些优势呢？

买房是归属感的（幸福感和安全感）物质基础。拥有房产能让你获得梦寐以求的“安全感”：不用担心房东突然收房、涨房租，自己的地盘自己说了算，再也不用担心墙壁被小孩画脏后还要向房东道歉、重新粉刷了，终于有一种“家”的感觉了……这是很多人决心买房的重要原因。其次很重要的一点是，房产让你有更多机会分享社会财富的二次分配，能让你在交通、教育、医院等公共服务中享受更多优质资源，而这些资源都有可能转化为房产价值的提升。比如，房产能让你的孩子有更多机会享受优质教育并无须缴纳高额借读费，能让你在婚姻选择上有更多的选择权。

房产复利复利的计算是指对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利。以理财为例，比如你现在每月往银行存入1000元钱，年利率是15％，10年以后的投资总结果就会变成28万元，20年以后的投资总结果就会变成141万元，30年以后的投资总结果就会变成600万元。

涨跌趋势中的“整体上升规律”

如果一个人购入房产越早，那么他财富的增值就会显著高于收入增加；而如果一个人迄今为止没有购入房产，那么他的相对收入与购入房产的群体相比，实际上是处于缩水状态的。

因为中国人对房子有着渗透到骨子里的热爱，买房这件事是经过一代一代人证明的最正确的投资行为，深受整个家族甚至整个民族潜意识上的认同。而且，有房才有家的传统观念，以及稳定性高、回报率高、稳赚不赔的观念使很多家庭将房子列为最保值的理财行为之一。因此，建立以房产为核心的家庭理财体系，是符合中国国情的特色理财行为。

房产理财

家庭房产理财：符合中国国情的最稳妥致富路径

首先，房产理财是中国人历经数代实践验证的最佳致富路径，它已根植于中国人的惯性思维。

其次，房产是普通家庭能够运用金融杠杆最好的工具之一

可能没有之一

从金融杠杆原理来看，房产是普通家庭可以利用的最好的杠杆工具。运用好金融学的“杠杆效应”，你可以通过买房实现财富的稳健上升。

再次，家庭理财首选房产，是符合国情的最正确决定。所谓“以末致财，用本守之”的本是指田地、房屋，而田地是国家的，无法买卖；房屋可以是个人的。按照国家发展的大方向来发展自己的小家，我们会有足够的心理安全感，内心踏实，步伐稳妥，路径靠谱。

买房实操指南

长期来看，买房是大概率成功事件。

买房时的三大心理障碍

心理障碍1 一步到位这里所说的一步到位，主要是针对那些经济实力相对有限的人来说的，对这部分的人来说，想要用有限的资源求得最好的住房条件，是一件极其困难也极具风险的事。

想一蹴而就、一步到位的心态让很多买房者迟迟下不了买房的决心，或者买了超出自己经济能力范围的住房，这两种情况都让买房者痛苦不已。

心理障碍2 完美主义

心理障碍3 差不多就得了为什么买房者会有这种“差不多就得了”的心理障碍呢？因为买房不易，看房更难。看房过程中的经历远比你想象中要纠结、无奈、辛苦得多。而在看房过程中的疲惫和打击，很容易让买房者产生这种“差不多就得了”的心态，很容易自暴自弃，而忘记了初心——我为什么要买房。

长远来说，在看房的过程中多点耐心、多点投入，会给我们带来更多的潜在收益，会让我们更有可能走上财务自由之路。虽然这个过程很辛苦，但是请坚守住自己的初心，不忘自己的人生规划。

普通人的买房实操计划

核心1 将家庭梦想数字化，制定资产负债表

家庭资产，即家庭所拥有的全部资产，包括流动资产、金融资产（生息资产）、自用资产。这些资产在家庭财务规划中极为重要，因为它们是实现家庭财务目标的基础。家庭负债包括全部家庭成员欠非家庭成员的所有债务。

家庭负债率多少才合理呢？家庭的合理负债率（负债率=负债总值/总资产）从30%、40%、50%不等，但50%是个警戒线，即家庭负债率最高不要超过50%。个人可以按照家庭的实际情况而定，好好算一下自己的负债总值占总资产的比例，并将这一比率控制在合理的范围之内。

核心2 根据自己的风险偏好确定购房策略

核心3 购房资产配置与房产选筹

就发展阶段而言，我会倾向于选择发展中期的房子，因为这个区域的房产设施还在逐步兑现，价格还相对较低，其增值空间和涨幅也相对较大。而在发展成熟区域的房子由于区域的整体设施已经相当完善了，而且价格也相对稳定和偏高，因此增值空间已经很少了，在价格上就不属于上涨或暴涨类型的区域。而发展初期的房子，会有一种风险，即因为尚在规划，就意味着你需要承担较长的时间成本和机会成本，才能获得预期的收益。

就地段而言，我会倾向于选择离市中心近一点的房子，即使行情不好，这个区域的房子永远比郊区的房子跌得慢。但如果行情特别好，它的房价就会涨得特别快。因此，选择行情相对稳定、安全性相对高的房产，还是大势所趋。

核心4 优化房产配置，调整投资策略

优化房产配置，即卖掉一些增值空间较低、发展空间相对较小的房产，换入发展前景更好、有更大升值空间的资产。随着个人资产的不断增长，很多家庭会不再满足于基本的住房需求，越来越多的人开始计划房产配置的优化升级。

买房如何省钱

省钱的第一步骤永远不是先学会磨嘴皮子，而是先学会算账。

通常来说，我们在买房的过程中会支出以下这些费用：首付、交易费用、税费、中介费、银行贷款费及装修费。

买房前的省钱策略

策略1：买“满五唯一”的房子最省钱

策略2：争取跟房主谈判，省下来的就是净利润

不要为精装修买单

勇敢地找中介帮忙，真正省中介费的时机应该是在买房的中间，就是在你基本已经确定要买定这套房子的时候，再来跟中介谈中介费

装修，材料人工分开弄，让你装修不花冤枉钱

买房位置选择

位置选择：三中原则，第一中：选中心城市

我所提到的第一个地段选择标准就是 ：选中心城市。所谓的中心城市，即指经济发展快、消费水平高、有更大发展空间和机会的大都市，如北京、上海、广州、深圳，各省会城市和中心城市经济特区等。如果你在这类一线城市工作，我强烈建议你把房子买在这儿；如果你在二、三线城市工作，也并没有去一线城市发展的计划，那我建议你把房子买在二、三线城市，而不是四、五线城市。总之，你要买房，就一定要买在你活动范围内最好的那个城市。首先，越是中心的城市，房价升值空间越大。

“三中原则”第二中：选中心区域

最保险最笨的办法：选择城市黄金地带。城市发展的黄金地带是城市的心脏，这个区域的经济已经活了，除非自然不可抗因素，如地震、台风发生，否则很难有突然就没落的可能性。所以把房子买在黄金地带，一般不会错。

三中原则”第三中：选中心地段

地段选择原则：中心城市>中心区域>中心地段

买房户型选择

选择户型的3个核心判断指标

1.户型方正

2.开间合理，开间越大，采光效果越好；进深越大，空间的利用率越高。

3.朝向合理

一般来说，房子的朝向优劣顺序为：正南、东南、东、西南、西和北。朝南的房子，阳光充足、南北通透、冬暖夏凉；东南方向的房子采光较好，通风略显不足、易潮湿；朝东的房子仅上午有阳光、通风差；西南方向的房子，采光较好，下午有太阳直晒的困扰；朝西的房子在采光时间段时阳光强烈，而且夏季热；朝北的房子，采光最差，夏天凉快、冬天阴冷。

北方人喜欢正南朝向，因为这样更能冬暖夏凉；而广东一带城市对住房的朝向就不太讲究

选择户型的5个要点

1.动静分区

2.干湿分区

3.公私分区

4.通透性好

5.动线合理

动线是指人们在户内活动的路线，好的动线会使房子的空间布局更合理，利用率更高，居住体验也更好。户型的设计会影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。户内主要动线有三类，分别是来客动线、家务动线、居住动线。来客动线，是指客人从入户门走到客厅、阳台和公共卫生间的行动路线，好的来客动线与家务动线和居住动线没有交叉。家务动线主要涉及的活动区域在厨房、生活阳台和餐厅。厨房最好设在靠近入户门的位置，最好不要穿过客厅或卧室再进到厨房；生活阳台连接厨房，方便洗衣和拖地；厨房与餐厅最好连为一体，这样不影响做饭上菜。居住动线主要的行动区域一般在卧室，为主人的私密区域，因此最好不要跟来客动线和家务动线有交叉。设计较差的动线户型，3条动线经常交叉——进厨房要穿过客厅，进卧室要穿过客厅，进餐厅要穿过客厅，客厅成了公共走廊了。这种动线设计不仅会浪费空间，还会徒增不必要的重复劳动，影响其他家庭成员的活动。

买房的时机与贷款

买房的最佳时间：现在，马上

最佳买房建议：长期持有，买房不要等，买完了等着

买房的原则是有多少钱买多大的房，不要盲目追求大面积。大面积。买房，就是为了提高自己的生活品质，买得起还得要住得起。所以，如果家庭月收入不高，又想改善居住条件，置业大可不必一步到位。从实用角度来讲，可以买二手房，或者可考虑小户型。

买房到底是全款好还是贷款好？

贷款买房，简单来说，其实就是花明天的钱圆今天的梦。但这也是贷款买房最大的优点：钱少也能买房。很多买房赚了钱的人现在很后悔的一点就是：早知道就不全款了，当初多买几套就好了。当然这是相对于10年前的买房者来说的。

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编译者/作者：币范

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