中洲控股的艰难时刻黄光苗的资产压力

近日，深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”）发布了2019年年报、2020年一季报。

2019年，中洲控股营业收入72.13亿元，与2018年79.42亿元的营收相比，同比下降9.18%。

归属上市公司股东净利润7.87亿元，同比增长76.22%；归属上市公司股东扣除非经常性损益净利润8948.05万元，同比下降76.3%。

各种烧钱原因之下，中洲控股颓势显现，公司已经入不敷出。

为了制造净利润增长的表象，中洲控股卖出子公司——中洲控股香港。

存货跌价压力之下，中洲控股还存有一批尴尬的资产：受限制的质押资产和迟迟未能开工的土储存货。

存货仍在积累，贬值的风险一直存在。

2019年业绩表现不佳，今年年初更加艰难。

2020年一季度营收6.81亿元，同比下降51.88%；

归属于上市公司股东的净利润-7485.33万元，同比下降132.28%；

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-6546.58万元，同比下降128.6%。

多重压力之下，中洲控股的日子十分艰难。

入不敷出，“卖子”维生

要说年报里最魔幻的数据，那就当属扣非前后的归属上市公司股东的净利润了。

2019年，中洲控股归属上市公司股东净利润7.87亿元，同比增长76.22%；

而归属上市公司股东扣除非经常性损益净利润竟然只剩8948.05万元，同比下降76.3%。

是什么造成了扣非前后净利润这么大的反差呢？

原因还要从“扣非”上去找。

扣非后的归属上市公司股东净利润的骤减一点都不让人意外，毕竟，烧钱的地方太多了。

中洲最主要的业务——房地产，营收遭遇了滑铁卢。

从2018年的73.86亿元跌到2019年的66.36亿元，降幅达到10.16%；

营收成本却增加了3.41%，为38.9亿元；

由于销售佣金剧增，销售费用从2.4亿元涨到4.09亿元，涨幅高达70.78%；

中介机构费用、物业租赁、管理费等费用的增加，使得管理费用上涨了13.45%，从4.58亿元涨到了5.2亿元；

营业外支出为4929.34万元，其中，罚款、违约金支出增加了3111万元，为4370.19万元；

资产减值达到4.49亿元，直接拉低了35.08%的利润；

其中，存货跌价损失3.35亿元，商誉减值损失1.14亿元。

图片来源：中洲控股2019年财报

存货跌价准备是由于存货可变现净值低于原成本而采取的减值处理，而2019年中洲计提存货跌价准备的项目多达11个；银泰达资产组由于账面价值高于可收回金额，被采取了商誉减值措施。

图片来源：中洲控股2019年财报

以及，资金占用费支出也是一笔不小的数目：

惠州创筑房地产有限公司计提1.37亿元；

广州南沙区投元置业有限公司计提2.04亿元；

中保盈隆(深圳)股权投资合伙企业计提2.69亿元；

惠州市银泰达实业有限公司计提1.37亿元。

图片来源：中洲控股2019年财报

简而言之，赚钱的速度远远比不上烧钱的速度，利润暴跌也就在情理之中了。

可是中洲控股归属上市公司股东净利润竟然涨了，而且是暴利！

难道是它找到了什么来钱快的门道么？

这钱来得一点都不神秘。

中洲控股的“暴利”靠的是非经常性损益——出售子公司中洲控股香港100%股权，形成处置收益9.53亿元，股权出售为上市公司贡献的净利润占净利润总额的比例为95.28%！

图片来源：中洲控股2019年财报

换句话来说，如果去掉变卖香港公司股权的收入，中洲控股根本入不敷出！

为了活下去，为了账面看起来稍微体面一点，中洲控股“卖子”维生。

然而，买下中洲控股香港公司的是中洲集团，也就是中洲控股的母公司。

挪来挪去都是中洲集团的资产，做账，不过是黄光苗的资本游戏而已。

不管怎么样，技术性操作挽救不了中洲控股的颓势，中洲控股实实在在地缺钱了。

那些尴尬的资产

在存货跌价风险之下，中洲控股还有一批尴尬的资产。

有的用来借钱，所以动弹不得：

货币现金11.86亿元，用于借款及保函保证金；

存货121.82亿元，用于借款抵押；

投资性房地产13.21亿元，用于借款抵押；

固定资产10亿元，用于借款抵押；

长期股权投资10.48亿元，用于借款质押。

受限资产总计167.37亿元。

图片来源：中洲控股2019年财报

有的土地自从拿来就没怎么动，几乎撂荒了：

在主要项目中，多达18个项目本期竣工面积为零，其中14个项目累计竣工面积为零，意味着至少有上百万平方米土储被闲置。

而这些项目里有15个至少是两年前拿下的！

图片来源：中洲控股2019年财报

还有一批土储，总建筑面积=剩余可开发建筑面积，意味着这些项目压根儿没有动工。

图片来源：中洲控股2019年财报

这么多土储放着不动，任其自由长草，中洲控股是懒得动工，还是缺钱动工，就不知道了。

可是存货还在增加：把银泰达公司纳入合并范围、在建开发投入、新购入惠州竹仔园项目，使得存货增至325.46亿元，增幅为26.22%，占总资产比重高达72.1%。

图片来源：中洲控股2019年财报

鉴于沉没成本已经形成，这些资产晾着，如果一直得不到变现，也就等同于亏损。

以及，在存货跌价压力之下，随时会有贬值的风险。

这批资产要如何消化，得看中洲控股如何盘活了。

更加艰难的2020年开端

2019年，中洲控股很难，今年年初更难。

2020年一季度营收6.81亿元，同比下降51.88%，亏损总额9981.95万元，而上年同期营业利润为3.16亿元。

归属于上市公司股东的净利润为-7485.33万元，同比下降132.28%；

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-6546.58万元，同比下降128.6%。

图片来源：中洲控股2020年第一季度财报

营业收入较上年同期减少7.34亿元，主要原因为本期竣工的花溪樾项目、重庆半岛城邦项目分批次结算收入，与上年同期竣工结算项目相比，竣工结算收入减少。

销售费用几乎不变、管理费用依旧高昂、利息费用不减反增，营业总成本为7.8亿元，高于营业收入，一季度出现亏损。

2020年对于中洲控股而言，可能会举步维艰。

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编译者/作者：深度观点财经

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