美国房地产危机：房屋销售跌至9年低点，抵押贷款拖欠率飙升至过去的大衰退

在冠状病毒大流行期间，失业率飙升，美国房地产市场正面临危机。房屋销售已跌至九年来的最低水平，且房屋抵押贷款违约的数量创历史新高。房地产危机的影响还体现在租赁和商业房地产市场。

房屋销售大幅度下降，房屋开工

经济危机，冠状病毒大流行，停工和创纪录的高失业率严重影响了房地产市场。根据美国房地产经纪人协会的数据，占美国房屋销售总量约90％的现有房屋销售量在4月份环比下降了17.8％，同比下降了17.2％。百分比下降是自2010年7月以来最大的下降。年化数字为433万套，是自2011年9月以来最低的销售速度。

这些数字是根据2月底和3月签订的合同的封闭销售情况得出的。 4月收盘跌幅是自2010年7月以来最大的一个月跌幅，这是次级抵押贷款危机期间购房者税收抵免到期的时候。 CNBC援引美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云的话说：

当然，锁定期从3月中旬开始，并且鉴于2月份股市的动荡，这伤害了即将到期的合同，所以现在我们看到现有房屋销售下降了近20％。

此外，四月份待售房屋供应量每年下降19.7％，至147万套。该新闻媒体指出，这是“有史以来最低的四月份库存数字”，“不仅是由于失业人数增加和经济停滞，潜在的卖家决定不列出自己的房屋，而且一些已经在市场上的卖家撤出了他们的房屋。列表。”

库存下降将房屋价格推至新的名义高位。 4月份出售房屋的中位数价格较上年同期增长7.4％，至286,800美元。 Yun解释说：“ 7％的价格升值是不健康的，”他补充说，价格增长放缓的唯一方法是“获得更多的房源以及更多的房屋建设。”

由于高失业率和冠状病毒封锁，4月美国成屋销售环比下降17.8％。库存，房屋建筑和新房屋建筑许可也急剧下降。

美国4月份的房屋建筑数量跌幅创历史新高，而房屋开工量暴跌30.2％，经季节性因素调整后的年度增长率为891,000套，为2015年初以来的最低水平。当月的未来房屋建筑许可数量也下降了20.8％，至107.4万套，自2015年1月以来的最低水平。

预计抵押贷款违约率将超过大衰退水平

随着失业率的飙升和关闭的影响进一步得到实现，创纪录数量的房主拖欠了抵押贷款。英国经济预测公司牛津经济研究院（Oxford Economics）最近的一份报告估计，由于冠状病毒危机，有15％的房主每月的抵押贷款将落后于这一水平，这一水平超过了大萧条时期的最高水平，当时最高犯罪率是10％。

根据抵押数据分析提供商Black Knight的数据，4月份抵押贷款违约率激增了160万，是历史上最大的单月涨幅。全国不良率在4月份飙升至6.45％，几乎是3月份的3.06％的两倍，是2008年创下的单月记录的三倍。现在有逾400万名借款人逾期，这是2015年以来的最高水平。《华盛顿邮报》报道：

即使在大萧条时期，拖欠率也没有迅速上升。在此期间，花了18个月才有一个月的增长幅度。

抵押银行家协会的最新数据显示，有410万以上的房主（约占所有抵押贷款的8.16％）处于忍耐状态。由于违约风险增加，导致许多放贷人对借款人施加更严格的借款要求，抵押贷款利率也有所上升。摩根大通是该国最大的贷方之一，现在要求客户的信用评分至少为700，才有资格获得大多数新房贷款，并且必须节省相当于首付20％的资金。

Lendingtree首席经济学家Tendayi Kapfidze说：“贷款人宣布了更严格的承销要求，并完全退出了某些产品。” “这意味着许多潜在的购房者以及那些寻求再融资的人将在获得信贷方面遇到更大的困难。”牛津经济研究院写道：“抵押贷款市场的不确定性导致贷款标准的大幅度收紧，即使在经济复苏期间，贷款标准也可能持续存在。”

牛津经济研究院估计，有15％的房主每月按揭供款将落后于这一水平，超过了大萧条时期的水平。

大量的宽容请求和拖欠贷款给服务商带来了极大的压力，这些服务商每月收取还款，并将其分配给拥有贷款的投资者，包括抵押贷款支持的证券。房利美（FNMA）和房地美（FMCC）已采取措施减轻服务人员的负担。这两个美国政府赞助的实体将被允许购买忍耐的贷款。牛津经济研究院表示，取消抵押品赎回权的增加是“不可避免的”，但由于人们广泛地可以使用抵押贷款，许多人仍可能留在家中。

租赁和商业房地产需要帮助，以防止出现前所未有的“住房灾难”

经济危机也打击了租赁和商业房地产领域。越来越多的办公楼和公寓楼房主在抵押贷款方面落后，而商业房地产租户在某些地区以空前的价格落后于租金，尤其是那些被封锁数月的房客。美国最大的购物中心美国购物中心（Mall of America）拖欠了两个月的14亿美元抵押贷款。

全国有超过4300万的租房者，租赁市场占美国住房总量的近40％。根据Edison Research的数据，超过62％的租房者担心能否支付租金。总部位于华盛顿特区的智库城市研究所（Urban Institute）在四月份进行的一项调查显示，几乎一半的房客报告了某种财务困难。例如，纽约市一些最大的商业房东报告说，过去一个月房客的房租租金急剧下降。纽约市的一位房东报告说，80％的零售租户错过了租金。

代表约4000名房租稳定的业主的社区房屋改善计划本周表示，其会员的三分之二的商业租户在4月和5月没有交房租。此外，本月将近25％的成员住宅租户没有支付租金，而在冠状病毒大流行之前，通常这一比例为15％。该组织的执行董事杰伊·马丁（Jay Martin）评论：

除非联邦政府大幅度帮助房客和房主，否则我们将看到一场房屋灾难，而这是我们从未见过的。

冠状病毒被封锁加剧了失业的影响，在租赁市场上尤为严重，尤其是在纽约这样的城市中，那里约有70％的人口租金。房客在努力支付房租时，房东却在为建筑物支付年度物业税。第三代房东Jan Lee告诉彭博社，财产税不容忍，因此该市可以征收费用，罚款和留置权，并最终没收其财产。他沮丧地说道：“我整个家庭三代人的工作都将消失。”

在大多数地方，租金仍在到期。例如，位于美国第四大城市休斯敦的Ashford Westchase公寓，其中55％的居民是房客，通知其租户：“尽管您可能在媒体上听到过，但房租仍在到期，将被驱逐。”

同时，总部位于纽约的Real Capital Analytics Inc.上周透露，4月份美国商业房地产交易下降71％，至110亿美元，是自2010年4月以来的最低水平。德意志银行等经济学家预计，住房市场市场低迷，再加上消费者支出，商业投资和制造业的崩溃，使第二季度美国国内生产总值（GDP）下降了近40％，是1930年代以来的最大跌幅。

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图片来源：Shutterstock，Pixabay，Wiki Commons

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原文作者：Kevin Helms

编译者/作者：wanbizu AI

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