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北京和众汇富:是什么阻碍了保利地产ROE的上涨?

2020-06-15 区块链日报 来源:火星财经

北京和众汇富:是什么阻碍了保利地产ROE的上涨?

上市之后净资产收益率就没再超过25%,位列中国房地产百强企业TOP4,保利地产的成长空间还有多大?

2018年,保利地产正式改名为保利发展,走上战略升级的道路。在政策持续调控下,我国房地产行业周期呈现出反常性延长的特点,企业纷纷进入调整期。时至今日,开发商的身份早已不足以概括保利的发展,2019年保利物业在香港联交所主板成功上市,营收净利润实现高速增长,与此同时,2019年保利地产也交了一份靓丽的成绩单,净利润同比提升47.9%,净资产收益率达到21.01%,为2015年以来的最高点。

事实上,自2006年上市以来,保利地产的净资产收益率便没再超过25%,这一次站上20%是行业的复苏还是保利的崛起?

一、净利润率驱动ROE明显,保利核心竞争优势在增强

首先,从行业来看,近十年来,保利地产的净资产收益率一直领先于行业水平,行业龙头股的标志真不是盖的。而且在近几年行业和万科的净资产收益率呈现下降趋势的同时,保利地产仍然表现出强劲的向上动力。2019年,保利地产的加权净资产收益率为21.01%,与万科的差距只剩下了1%。

其次,从对保利地产净资产收益率的拆解来看,保利地产的ROE主要是由高杠杆率和高净利润率驱动的。一方面,基于行业资金密集型的特点,房地产商借钱生钱的现象普遍存在,导致了保利地产较高的杠杆率,另一方面由于房地产开发周期长的特点,企业的资产周转率普遍不高,保利地产也保持了较稳定的资金运转。

然而,保利地产的高净利润率的则体现了企业的内在的核心竞争力。近十年保利地产的净利润率均维持在11%以上,且自2017年之后,保利地产的净利润率呈上升趋势,成为驱动ROE的主要动力。

二、除了杠杆率低,保利地产没有一点“毛病”

第一,保利地产的盈利能力在增强。通过分析发现,保利地产的高净利润率是由低成本、低费用带来的。首先,作为行业龙头,保利地产始终保持着较高的品牌优势。近几年,在房地产销售业务营业成本率不断下降的同时,保利地产的毛利率也不断提高,展现出较高的产品溢价,这不仅得益于房价的上涨,更重要的是企业的服务品质不容小觑。

除此之外,保利地产的费用率也一直处于较低水平。就2019年而言,企业的销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.83%、1.82%和1.09%,与万科相比,保利的优势在于更低的管理费用。2019年,万科的管理费用率为3.28%,而虽然保利的资产规模占万科的61%左右,但是不得不承认保利的管理层效率较高。

当然,保利地产也表现出良好的运营管理能力。由于大量房地产项目和工程的投入,房地产企业经常会有较高的存货,2019年,保利地产的存货周转率仅为0.29,但仍高于万科0.28的存货周转率。其次,在应收账款的周转上,保利地产的应收账款周转率为122.53,较2018年上涨了21.61%。

第二,资产负债率低倒成了阻碍保利地产ROE最大的绊脚石。2019年,保利地产持续优化资产负债结构,资产负债率77.79%,较年初降低0.18个百分点,净负债率56.91%,同比大幅降低23.64个百分点。事实上,与万科相比,保利地产ROE低的最主要原因便是杠杆率低,同时利用的无息负债较少。未来,随着保利地产的业务拓展,应付账款的增加或将推动企业ROE的提高。

第三,双翼助力保利地产,未来可期。保利地产是一家专注于房地产开发及销售的企业,现如今,围绕房地产业务公司又开拓了综合服务与不动产金融业务,即包括物业管理、销售代理、商业管理等综合服务以及以房地产基金、普惠金融等金融业务,2019年共实现113.06 亿元的营业收入。未来,随着保利地产的不断发展,期待企业的双翼板块带来更多的利润。

三、总结

通过上述分析发现,保利地产的高ROE是由企业的高净利润率和加杠杆驱动的,而高净利润率的主要原因除了企业本身的成本费用率低以外,产品价格的上涨也是极为关键的因素。如今,在疫情影响下,多地房价出现结构性上涨,但房地产热依然依靠我国相关政策的调控。

另外,如果保利地产负债有所上涨的话,在现金流健康的情况下,权益乘数的增加将有利于企业ROE的上涨。

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本文来源:区块链日报
原文标题:北京和众汇富:是什么阻碍了保利地产ROE的上涨?

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编译者/作者:区块链日报

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